- Kentsel dönüşüm sürecinde, tüm süreç aşamalarına hakim miyim?
- Riskli yapı kararı alındıktan sonra süreç nasıl gelişiyor?
- Site ve toplu konutlarda kentsel dönüşüme dair kararlar alınırken hangi hukuki çerçevelerin var edilmesi gerekir?
- Toplantı çağrı usul- esasları, karar alma, karar defterine işletilmesi süreçlerinde izlenmesi gereken adımlar nelerdir?
- Kentsel dönüşüm süreçlerinde paylar belirlenirken nelere dikkat edilir ? Sadece arsa payı üzerinden mi değerlendirme yapılır?
- Arsa paylarının belirlenmesiyle beraber azınlık ve çoğunluk durumuna göre, atılması gereken adımlar ve düzenlenmesi gereken haklar nelerdir?
- Riskli yapı kararının alınması ile beraber maliklere düşen sorumluluklar, borçlar nelerdir? Süreler nasıl işler?
- Müteahhit firma ( yüklenici) araştırması yapılırken nelere dikkat edilir ve görüşmelerin yürütülme esasları nasıl olmalıdır?
- Yüklenici ile yapılacak anlaşmada alınacak oran ve haklara dair belirlemeler yapılırken nelere dikkat edilmelidir?
- Müteahhit ( yüklenici) firma ile görüşülürken talepler, güvenceler, sözleşmeler, proje örnekleri vs ne gibi gündemler üzerinde tartışılmalı , karara bağlanmalıdır?
- Müteahhit ile şartlar ve proje üzerinde ilerleme kat edilmesiyle beraber teknik ve hukuki olarak maliklerin hem haklarını bilmesi hem de bilinçli hareket ederek sağlama yapabilmesi için üzerine neler düşmektedir?
- Kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile imza altına almadan ve yönetim karar defterine işlemeden hangi resmi kurumlardan bilgiler alınmalı ve teknik/ hukuki bakımdan söz konusu projenin/ şartların reel olup olmadığı nasıl denetlenmelidir?
- İlk 12 maddenin doğru işletildiği süreç sonrasında yüklenici ile arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken ;
- Sözleşmenin tüm süreci hukuki olarak garanti altına alması
- Kararlaştırılan koşulların sözleşme üzerinde var edilmesi
- Kararlaştırılan projenin sözleşmeye eklenmesi
- Teknik şartnamenin doğru hazırlanması
- Sözleşmenin kapsayıcılığının denetlenmesi
- Olumlu/ olumsuz gidişata göre tedbirleri kapsaması
- Güvence ve cezai şartların düzenlenmesi
- Sürelerin düzenlenmesi ve kalan onlarca bakımdan olması gereken nitelikte sözleşmenin var edilip edilmediğinin mutlaka denetimi yapılmalıdır. Dönüşüm sürecinin belki de en önemli kalemi olarak kabul edilmektedir.
- Sözleşmeye ve sürece istinaden hukuki denetim sürecini işletmeye yönelik neler yapılmalıdır?
- Sözleşmeye ve sürece istinaden teknik denetim sürecini işletmeye yönelik neler yapılmalıdır?
- Kat irtifaklarının kurulması ve pay devir aşamalarının nitelikli yönetilmesi için fiilen ne yapılmalıdır?
- Yönetim planı süreçleri nasıl yönetilmelidir?
- Fiili teslim süreçlerinde hukuki ve teknik bakımdan denetim nasıl olmalı ve daha sonraki sürece dair haklar teslime rağmen hukuken ne şekilde garanti altına alınmalıdır?
- Hukuki teslim konusunda neler yapılmalı ve iskan süreci nasıl işletilmelidir?
- Hukuki ve fiili teslim süreçlerinden doğabilecek eksik, ayıplı işlere dair uygulanması gereken prosedürler nelerdir?
Hukuki Yorum
Daima kentsel dönüşüm var arsa payı kat karşılığı çalışmalarının her ikisinin de “süreç “ işi olduğunu ve “ teknik donanım desteği “ gerektiren özelliğe sahip olduklarını söylüyoruz. Bunları söylerken yüzlerce başlıkta, somut olay özelinde binlerce farklı mağduriyet ile karşılaşabiliyoruz. Kimi zaman pek çok güvene bırakılabiliyorken, kimi zaman haklarını bilmemek kimi zaman doğru araştırmadan bir şeyleri imza altına almak mağduriyete temel teşkil edebiliyor. Gerekçeleri dinlediğimde tanımlamalar daima farklı olsa da bu çalışmalara “süreç” gözüyle bakıp, “teknik donanım desteğinin“ önemini kavrayarak hareket eden kişilerin ya süreçlerini sorunsuz tamamladığına ya da pürüz ile karşılaşsalarda bilinçli hareket etmenin kazanımlarını, haklarını koruyabildiğine rastlıyorum. Ömürlerin emeğinin heba olmasına izin vermeyelim.