Yönetim planı, kat mülkiyeti yasası esas alınarak ana taşınmazın yönetim biçimini, kullanım amacını ve kullanım düzenini belirleyen ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bir sözleşme niteliğine sahiptir. Ortak yerler için projeye aykırılık teşkil eden inşaat ve değişikliklere sözleşmede yer verilmemeli ayrıca da kapıcı dairesi, sığınak gibi mutlaka ortak yerlerin kullanım haklarının bir veya bir kaç malike bırakılmasına müsaade edilmemelidir. Böyle bir madde aykırılık teşkil eder.
Yönetim planı ayrıntılı olarak belli başlıklar altında düzenlenmeli (aşağıda bu madde başlıklarını ekleyeceğim) ve kat irtifakı sonrası mutlaka tapuya mutlaka şerh ettirilmelidir. Burada en sık yapılan hata sözleşme ile yükleniciye yönetim planını kurma yetkisi verilmesidir. Yönetim planını hazırlama ve tapuya şerh ettirme gibi hususlara dair hususları arsa sahipleri kendi lehine düzenlemeli veya yüklenici için münhasıran olmamalıdır. Sözleşmede kesinlikle yönetim planının arsa sahipleri veya hukuki temsilcilerinin onayına sunulmalı maddesi olmalıdır.
Yönetim planı için sözleşmede şu gibi detayların düzenlenmesi mağduriyetleri büyük ölçüde engelleyecektir. Ancak elbette ki projenin bazı özel durumuna göre de ek düzenlemelere yer vermek gerekebilmektedir. Yönetim Planına ilişkin sözleşmede şunlara değinilmelidir;
- Yönetim planı gayrimenkulun sadece yönetim tarzını, kullanma amacını ve biçimini kapsar.
- Yönetim planı ancak sözleşmeye, imar durumuna, inşaat ruhsatına ve onaylı projeye aykırı değilse bağlayıcı olabilir.
- Yönetim planının düzenlenmesine bütün maliklerin kendi veya hukuki temsilcileri ile katılmaları gerekir. Ayrıca onayları da gerekmektedir.
- Yönetim planı ile bazı ortak alanların kullanımı arsa sahibine, yükleniciye veya bir/ bir kaç bağımsız bölüm sahibine bırakılamaz.
- Yönetim planı mülkiyete ilişkin detayları içeremez.
- Mutlak ortak alanların bir/bir kaç malike özgülenmesine veya amacı dışında kullanılmasına dair yönetim planında düzenleme yapılamaz.
- Yönetim planında yer alana ilgili yasalara aykırı maddeler geçersiz kabul edilecektir.
- Yönetim planı usulünce hazırlanıp, tapuya şerh edilecektir.
Hazırlanan Yönetim Planında Aşağıdaki Başlıkların Mutlaka Ayrıntılı Olarak Düzenlenmiş Olması Gerekmektedir. Başlıkların Detaylarına Dair Zaman Zaman Çalışmalarımı Paylaşacağım. İşte Başlıklar;
- YÖNETİM PLANININ KONUSU
- YÖNETİM PLANININ AMACI
- YÖNETİM PLANININ KAPSAMI
- PLANIN UYGULAMA ÖNCELİĞİ
- PLANA DAİR TANIMLAMALAR VE YORUMLAR
- ORTAK YERLER VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÖZEL KULLANIMINA SUNULMUŞ SORUMLULUK ALANLARINA DAİR DETAYLAR
- HAK SAHİPLERİNE DAİR DETAYLAR
- HAK SAHİBİNE BAĞLI KİŞİLER
- BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KULLANIM DETAYLARI
- ORTAK YERLERİN KULLANIM DETAYLARI
- HUKUKİ TASARRUFLARIN DETAYLANDIRILMASI
- ÖNCELİKLİ SATIN ALIM ENGELİ
- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİN İSTENEMEMESİ
- YÖNETİME KATILIM
- BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERE DAİR GENEL KURALLAR
- YÜKÜMLÜ VE SORUMLU KİŞİLER
- ANA TAŞINMAZA DAİR GENEL BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLER
- BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE DAİR BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLER
- KULLANMA, HUKUKİ İŞLEMLER VE TASARRUFLARIN KISITLANMASI
- ARIZALARIN GİDERİLME İZİNLERİ
- ORTAK YERLERE DAİR BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLER
- SÖZLEŞMENİN HÜKMÜ VE DOĞAL SORUMLULUK
- YÖNETİM İŞLERİ KAYNAKLI GÖREV VE SORUMLULUKLAR
- ORTAK GİDERLER VE YÜKÜMLÜLÜKLERE KATILMA ORANI
- ÖNLEM VE YAPTIRIMLAR
- GÜVENCELERE DAİR DETAYLAR
- ANA TAŞINMAZ KAT MALİKLERİ KURULU
- KURULA KATILIM HAKKI VE TEMSİL
- TOPLANTI ZAMANI
- TOPLANTI KARAR VE YETER SAYISI
- TOPLANTI DAVET USULÜ
- TOPLANTININ YÖNETİM DÜZENLEMESİ
- KURULUN KARARLARINA DAİR DETAYLAR
- YÖNETİM KURULU SEÇİM VE GÖREV SÜRELERİ
- YÖNETİM KURULUNUN HAK VE SORUMLULUKLARI
- YÖNETİM KURULUNUN GÖREV VE YETKİLERİ
- DENETLEME KURULUNA DAİR DETAYLAR
- SONA ERME, YENİLEME VE ONARIMA DAİR DETAYLAR
- DİĞER DETAYLAR
- GEÇİCİ YÖNETİM
- GEÇİCİ YÖNETİM KURULU HAK VE YETKİLERİ
- GEÇİCİ YÖNETİME DAİR DİĞER DETAYLAR
- TOPLU YAPI YÖNETİM ŞEMASININ BELİRLENMESİ
- YÖNETİM PLANI YÜRÜRLÜĞÜNE DAİR DETAYLAR
Hukuki Yorum
Ülkemizde son yıllardaki kentsel dönüşüm projeleri ve toplu yapılaşmanın artışı ile beraber yönetim planı çok daha önemli hale gelmiş ve buradaki bilgisizlikler ciddi mağduriyetler doğurmuştur. Uygulamada en sık karşılaşılan ve acil hukuki düzenleme isteyen durum geçici yönetim planını yetkisin ağırlıklı sözleşme ile yükleniciye verilmesi veya kurulum itibariyle arsa payı kat karşılığı yerler için müteahhit firmada olmasıdır. Buradaki “ geçici” olarak belirtilen yönetim planındaki detayları değiştirmek bazen yıllar süren mağduriyetler ve davalara konu olabilmektedir. Dolayısıyla hem KKİS yaparken ayrıntılı düzenlenmeli, hem de bir taşınmaz satın alındığında mutlaka yönetim planıma dikkat edilmelidir. Yönetim planı ilgili taşınmaz, ortak alan ve tüm ilişkiler bakımından hayati önem taşımaktadır.
Av. Barış MÜKYEN