Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Ve Taahhüt İşlerinde “İskan”

Yapının tamamlanması ile beraber ruhsat veren belediyeye başvurularak inşaata dair tüm süreçlerin uygun yapılıp yapılmadığına dair detayların bulunduğu raporun da eklenmesi ile yapı kullanma izni (iskan) başvurusu yapılmaktadır.

Yapı kullanım izin belgesinin 5 yıllık ruhsat süresi içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu izin belgesinin olmaması bazı aboneliklerin hiç alınamaması ya da külfetli kullanılmasına yol açmaktadır. Son dönemlerde bu durum ciddi maliyet mağduriyetleri doğurmuştur.

Yapının tamamlanmış olması yani yapı kullanım izninin almış olması hukuken teslim anlamına gelmemektedir. Teslim ile tamamlanma farklı kavramlardır. Ancak yaygın olarak kullanım için teslim önce sağlanır ve iskan alımı ile de süreç yüklenici bakımından tamamlanmış sayılır.

Önemi ; En büyük önem arzettiği durumlar aboneliklerin ve ilgili idare hizmetlerinin alınabilmesi, bağımsız bölümün paylı mülkiyete dönüşmesi ve yapının sürecinin hukuken ve uygun olarak fiilen tamamlandığının tescili olmasıdır.

Yine az bilinen bir durum eğer bir parselde birden fazla blok veya bina var ise bir kaçı için aykırılık bulunması tamamlanan bina veya blok için iskan alınmasına engel değildir. Ayrıca yine yapı kullanım izninin alınmasında tüm maliklerinin onayı gerekir bilgisi de yanlıştır.

Ayrıca ilgili taşınmazın veya bağımsız bölümün değeri konusunda da yapı kullanım iznine sahip olup olmaması durumu ciddi bedel farkı yaratmaktadır. El birliği ile mülkiyet kapsamında olan bir bağımsız bölüm veya taşınmaz, paylı mülkiyet yani ayrı kat mülkiyeti tapusu olan bir taşınmaz ile aynı değerde değildir. Yapı kullanım izni ( iskan ) için 5 yıllık süre aşılması durumunda ruhsat yenilenmesi ek çıkan aykırılıklar için de tadilat projeleri gerekmektedir. Hukuki çerçevede bu eksiklikler giderilmesen iskan alınması mümkün değildir.

Önemli Hususlar

Yapılan sözleşme teslimin iskan alımı ile tamamlanacağını düzenlemiş ise iskan alınmadan teslim gerçekleşmiş sayılmaz. ( sözleşmeye bunun eklenmesini kesinlikle öneriyoruz.)

İskan olmaksızın teslim gerçekleştiğinde bu eksik iş kabul edilir. Bu durum karşısında iş sahibi teslimden kaçınabilir , giderlerini yükleniciye rücu etmek yoluyla kendisinin veya başkasına tamamlatma yoluyla iskanın alınması isteminde de bulunabilir. İskan alımı sözleşme ile kesinlikle yükleniciye yüklenmelidir çünkü işi fiili ve fenni olarak yüklenici yerine getirmektedir. Dolayısıyla uygunluk veya aykırılıklardan arsa sahibinin mesuliyetinin olması istinai durumlar dışında makul değildir. Yasa açıkça düzenlenmediğinde iskan yükü iş sahibindedir dese dahi iskan yükünün yükleniciye aittir görüşü genel kabuldür.

Yüklenici veya yükleniciden bağımsız bölüm satan alan kişilerin tescil isteyebilmesi konusunda yapı kullanım izni (iskanın) alınmış olması kesin delil hükmündedir. Ancak teslimden kaçınma konusunda farklı uyuşmazlıklar iş/ arsa sahibine hak tanıyabilmektedir.

Yapı kullanım izninin( iskanın) alınmaması veya alınamaması durumunda iş/ arsa sahibi yüklenicinin haklarını teslimden kaçabilir . Veya belirli sayıda taşınmazı ipotek altında tutabilir. (Burada teslimin tamamını veya bir kısmını sözleşme de iskan alımına bağlamak önemlidir). Ancak ufak bazı aykırılıklar olması, bunların gideriliyor veya giderilmiş olmasına rağmen belediye tarafında işlerin yavaş ilerlemesi kaynaklı durumlarda yüklenicinin bağımsız bölümlerini iş/ arsa sahibi teslimden kaçınamaz.

Kat Mülkiyeti kurulabilmesi için yapı kullanım izninin (iskanın) alınması gerekir. Aksi durumda tapuda cins değişikliği durumu söz konusu olmamaktadır. Yapı kayıt belgesi ve binanın yasal duruma gelmesinin mümkün olmaması durumları için de farklı uygulamalar vardır.

Ek olarak bilinmelidir ki iş bitirme belgesi yapı kullanım izin belgesi hükmünde değildir. Yerine kullanımı veya hak tesisi durumu söz konusu değildir. İş bitirme belgesi yalnızca yapı denetimce belirlenen bir rapor hükmündedir.

Hukuki Yorum

Öncelikle henüz başlanmamış projeler için kurulan arsa payı kat karşılığı veya taahhütle iş yaptırma sözleşmelerinde “iskan alma yükü “ kesinlikle işin yüklenicisine ait olmalı ve teslimin iskanın (yapı kullanım izninin) alınması şartına bağlanması gerekmektedir. Bu şarta bağlı olarak alacakların tamamının veya bir kısmının devri bu şartın yerine getirilmesine bağlanmalıdır. Bunun dışında bitmiş ancak iskanı alınmamış projeler için 5 yıllık süre içerisinde ise dahi makul süre aşıldığında iskanın alınması veya maliyetlerinin rücu edilmesi yolları tercih edilebilir. Yine 5 yıllık süre içerisinde iskanın alınmaması durumunda uygun sürede ihtar göndermek gerekmektedir. Bunun yanı sıra tahsil kabiliyetinin yüklenicide bulunması bakımından mutlaka ipotek süreci işletilmiş olmalıdır. Görüldüğü üzere inşaat süreçlerinde her bir detaya bakıldığında derinlikli ve nitelikli olarak düzenlenmesi gerekliliği aşikardır. Burada tüm sürece dair hem ifaya zorlayan hem önleyici hem de mağduriyet giderici olması bakımından sürecin yönetimi için inşaatın teknik ve hukuki süreçlerine vakıf olmak kaçınılmazdır. Günümüz ekonomik koşullarında en ufak inşaat yapımı dahi milyonlar ile ifade edilen maliyetler ile tamamlanabilmektedir. Dolayısıyla bu denli yüksek hacimli yaptığınız veya yaptırdığınız işler için mutlaka nitelikli temsil desteği ve teknik destek alınız.