Arsa Payı Katkarşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Farklı 10 Önemli Husus

Bağımsız Bölümlerin Devri Ve Yükleniciye Devrin İpotekli Yapılması

Arsa payı kat karşılığı sözleşmelerinde ücret arsa payı ve bağımsız bölüm devri ile sağlanır. Sözleşmelerde açıkça belirtilmedikçe devir eksiksiz teslim ile olur. Ancak iyi niyet ilkeleri gereği işin ilerleme durumuna göre kademeli devir iki taraf için de makul olandır. Yükleniciye devir yapılması aşamasını hisse devri değil, kat irtifakı sonrası almalı bağımsız bölüm devri şeklinde önermekteyiz. İstisnai olarak arsa hisse devri olduğunda ise koşula bağlı ipotek olmalıdır. Elbette ki sözleşme iki taraf için de hakkaniyetli ve sürdürülebilir olmalıdır. Dolayısıyla ipotek arsa sahibinin kötüye kullanımına da kapalı olmalıdır.

Masrafların Sorumluluğu

Arsa teslimi sonrası , Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi için genel olarak doğrudan veya dolaylı tüm masrafları yüklenicinin yapması beklenir ve o şekilde düzenlenmelidir. Ancak arsa teslimine kadar olan vergi ve arsa payı borçlarının kime ait olduğu kararlaştırılmadığında arsanın “borçsuz ve inşaat yapımına uygun “ teslimine kadar olan borçların arsa sahibine ait olduğu kabul edilir. Bunun düzenlenmemesi ile alakalı çok fazla icra takipleri ve uyuşmazlıklar çıktığına sıklıkla rastlıyoruz. Detaylar netleştirilmelidir.

Arsa Sahibi Veya Yüklenicinin Ölümü

Arsa sahibinin ölümü ile sözleşme mirasçıları için geçerlidir ve koşulları değiştirme gerekçesi olamaz. Arsa sahibinin ölümü ve iflası bakımından İflas masası içinde de sözleşme geçerlidir. Bu hususta genelde yüklenici ve ölümüne dair hususlar sözleşme ve projeye bağlı olarak düzenlendiğinde önemli uyuşmazlıkları ortadan kaldırır. İşin yapımı konusunda şirketin mi yoksa yüklenici kişinin mi özellikleri baz alınarak anlaşıldığı önemlidir çünkü düzenleme ona göre yapılır. Genel olan ise tüzel kişiliğe özgülemedir.

Fiyat Ve Maliyet Farkı

Başlangıçta öngörülmeyen, göz önünde bulundurulmayan durumlar için ek bedel talep edilebilir. Pandemi, enflasyon ve döviz kurlarındaki değişimle pek çok kişiden ek bedel isteniyor. Hem yüklenici hem arsa sahibi için bu madde ayrıntılı düzenlenmelidir.

Devir Yasağı

KKİS Asıl yükleniciye duyulan güven ile kurulur ve devir yasağının düzenlenmemesi arsa sahipleri için ciddi mağduriyetler doğurabilir. Alt taşeronluk, ortaklık ile işin devri karıştırılmamalıdır. Ayrıca bu başlık altında teminat ve ciro edilememe de düzenlenmelidir. Ayrıca ortaklık konusunda da şirket ve şahıslarla işi yapmak için kurabileceği ortaklıklara dahi belli bir oran koymak gerekir. Yine olası bir devir durumunda arsa/ iş sahiplerinin sahip olduğu fesih ve diğer haklar detaylı biçimde düzenlenmelidir.

Eksik, Aykırı Ve Bozuk İşlerim Yüklenici Ad Ve Hesabına Yapılması

Nama ifaya izin yani yüklenici eksiklik, bozukluk veya aykırılıkları gidermekte direnime düştüyse veya terk etti ise işin bizzat iş sahibi tarafından veya bir başkasına yaptırılıp giderin yükleniciye rücu edilmesidir. Bu gibi durumlarda rücu veya hızlı sonuç alabilmek adına belirli bir teminat veya ipotek hızla sonuç almakta faydalı olacaktır. Düzenleme ile bazı alacakların devri bu işlerin tamamlanması veya tamamlatılmasına bağlanabilir. Bir çok bakımdan detaylı düzenlenmelidir.

Teminat Ve Şahsi Garantörlük

Teminat mektubu işin tamamlanmaması veya gereği gibi ilerlememesi durumunda kurtarıcı olabilmektedir. Ancak burada en önemli konulardan biri teminatın kullanılabilmesine dair risk detaylarının hazırlandığı metnin eksiksiz ve doğru hazırlanmasıdır. Genel mağduriyetlerden birisi de işi üstlenen yüklenicilerin işi yapmaması veya iflası durumlarında özel kişiye dair süreç ilerletememektir. Dolayısıyla sözleşme konusu alacakların garantisi için gerçek kişilerden şahsi kefalet ve garantörlük alınabilir. Tüm ayrıntıları içermelidir.

Projenin Arsa Sahiplerine Onaylatılması

Proje süreci genel olarak vekaletle yükleniciye verilir. Burada dikkat edilmesi gereken sözleşme ile proje onayının arsa sahiplerine bırakılmasıdır. Mevcut durumda uygulamada vekalet sonrası proje/ ruhsat/ imal sürecini yüklenici arsa sahiplerinden herhangi bir onay almaksızın yürütmekte ve süreçte bir çok kötüye kullanım veya uyuşmazlık çıkmaktadır. Dolayısıyla bu madde kapsamlı düzenlenmeli, onaya bağlanmalı ve vekaletler o doğrultuda detaylandırılmalıdır. Değişiklikler de yine yazılı onaya bağlanmalıdır.

Sözleşmede Hüküm Bulunmaması

Düzenlenmemiş bir durum ile karşılaşma ihtimaline karşın sözleşme detayında bu durumlar için tamamlayıcı hukuki yorum ve yedek hükümlere dair atıflar yapılmalı, karşılıklı olarak sözleşmeyi ayakta tutup çözüm getirecek düzenlemeler olmalıdır.

İnşaat Devam Ederken Yüklenicinin 3. Kişilere Bağımsız Bölüm Satması

Alacak devralan 3. Kişi işin tamamlanıp, teslimine değin yükleniciye karşı alacaklıdır. Çünkü KKİS ile yüklenici kişisel hak kazanır. arsa payı devri, pay devri satışı mutlaka ayrıntılı düzenlenmelidir.