Barış Mükyen | kentsel dönüşüm

Çok Fazla Mağduriyet Yaratan 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasını 11 Önemli Başlık ile Yorumladım;

1.MÜTEAHHİT FİRMANIN TEKLİF SUNMASI
Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğüne başvurularak binaya ait statik–mimari projelerin arşivden temini sağlanmalıdır. Bununla birlikte müteahhit firma binalara özel proje teklif çalışmaları gerçekleştirilerek kat maliklerine sunmaktadır.

2.MÜTEAHHİT FİRMA İLE SÖZLEŞME İMZALANMASI
Kentsel dönüşüm sürecinin en dikkat edilmesi gereken aşamalarından birisi seçilen müteahhit firma ile sözleşme imzalanması aşamasıdır. 15 gün öncesinden apartman yönetimi tarafından kat maliklerine yapılacak resmi çağrı ile gerçekleştirilecek toplantı neticesinde kentsel dönüşüm kararı alınıp ilgili müteahhit ile detaylı bir sözleşme imzalanmalıdır. Sözleşme öncesi kat malikleri ve müteahhit firma gerekirse birkaç kez toplantı sağlayıp ortak mutabakat çerçevesinde iki taraf için de mağduriyet yaratmayacak şekilde sözleşmeyi hazırlamalılardır.

3.RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN İSTENMESİ
Binanın kentsel dönüşüm sürecine girmesi için kentsel dönüşüm kararının ardından ilk yapılması gereken şey risk raporunun alınmasıdır. Bunun için kat maliklerinden biri yetkili kuruluşlardan riskli yapı tespiti yaptırılmasını talep etmelidir. Sıklıkla maliklerin ⅔ çoğunluğu gerektiği gibi yanlış bir kanının aksine tek bir malik bu tespitin yapılmasını talep edebilir. Bakanlığın riskli yapı tespit raporunu onaylamasının ardından bina kentsel dönüşüm sürecine girer.

4.RİSK RAPORUNUN KABUL EDİLMESİ ÜZERİNE TAPUYA “RİSKLİ YAPI” ŞERHİ VERİLMESİ
Binaya ait deprem risk raporu İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenerek eksik bulunmaması durumunda onaylanmaktadır. Onaylanan raporlar ilgili Tapu Müdürlüğüne yazılı olarak bildirilmelidir. İlgili Tapu Müdürlüğü’nce söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir. Bu şerh yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, alım-satım yapılmaya devam edilebilir.

5.KAT MALİKLERİNE TEBLİGAT VE RİSKLİ YAPI RAPORUNA İTİRAZ İHTİMALİ
İlgili Tapu Müdürlüğü’nce tüm kat maliklerine tebligat tarihinden itibaren 60 gün içinde yapının yıktırılmasına dair resmi yazı ulaştırılmaktadır. Riskli yapı raporunun kat maliklerine tebliği ile kat maliklerinin 15 gün içerisinde rapora karşı itiraz hakları bulunmaktadır. İtiraz üzerine teknik heyet incelemesi gerçekleştirilir. Yapılan incelemeler sonucunda itiraz kabul edilirse riskli yapı durumu ortadan kalkmaktadır.

6.İTİRAZIN SONUÇSUZ KALMASI DURUMUNDA İPTAL DAVASI DURUMU
İtirazın sonuçsuz kalması halinde yapı üzerindeki hak sahipleri bu kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ilgili Riskli Yapı Tespit Raporunun iptali için İdare Mahkemesinde iptal davası açabilirler.

Ancak maliklerin rapora karşı edeceği itiraz ya da açacağı iptal davası binanın yıkımını engellemeyecektir. Binanın yıkımının engellenmesi için iptal davasının yürütmeyi durdurma talebini içerecek şekilde açılması ve mahkemenin bu talebi kabul etmesi gerekmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus ise yürütmeyi durdurma talebinin gerekçeli bir şekilde sunulmasıdır. Aksi takdirde talep büyük olasılıkla reddedilecektir.

7.İTİRAZ YOKLUĞU VEYA İTİRAZIN REDDİ ÜZERİNE ORTAK KARAR PROTOKOLÜ HAZIRLANMASI
Binanın riskli bulunması durumunda, riskli yapı raporunun kat maliklerine tebliğinden sonra kat maliklerinin en az 2/3 tapu hisse çoğunluğu ile bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınmalıdır. Bu protokolde bahsi geçen binanın nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptırılacağının kararının alınması gerekmektedir. Burada alınan kararların net şekilde alınması ileride mağduriyet yaşanmaması adına büyük önem taşımaktadır.

Binaya ait Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne bilgi amaçlı olarak bir dilekçe ile sunulmalıdır.

8.YIKIM İÇİN EK SÜRE VEREN TEBLİGAT VE YIKIM
Riskli yapının 60 günlük süre içinde anlaşma sağlanıp yıktırılmaması durumunda yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapının yıktırılmaması halinde, yıktırma işlemi mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Sonuç olarak verilen sürelerin sonunda bina yıkımı gerçekleşir.

9.RUHSAT ALINMASI VE YENİ YAPI İNŞAAT
Tüm aşamaların tamamlanması ile inşaat ruhsat projeleri hazırlanarak bina yapım ruhsatı alınır ve binanın yeniden inşaatına başlanır. Yeni binanın inşaatına başlanılması ile yeni bina inşaatının her aşaması yapı denetim firmaları tarafından ve kentsel dönüşüm kredisi kullanılması durumunda banka uzmanları tarafından denetlenir.

10. KREDİ VE KİRA YARDIMI
En çok merak edilen konulardan biri yapılacak maddi yardımlardır. Kredi yardımı için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara, kira yardımı için ise İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kira yardımı 18 ay sürmektedir.

11.İSKANLI TAPUNUN ALINMASI
Tüm bu süreçler tamamlandığında, yeni bina projesi tamamlandığında bağlı olunan Belediyeden iskanlı tapular alınmaktadır. İskanlı Tapu; bina inşaatının projeye uygun ilerlediği, eksiksiz tamamlandığı ve binanın depreme dayanıklı olduğu anlamına gelir ve ardından kat maliklerine tapu devirleri gerçekleştirilir.

Deprem bölgesinde bulunan ülkemizde ekonomik ömrünü tamamlamış veya tehlike arz eden binaların can veya mal kaybına yol açmadan, zaman kaybetmeksizin kentsel dönüşüm sürecine girmesi ve bu süreçte yukarıda paylaştığım bilgilere dikkat edilmesi çok önemlidir.