Pratikte karşılaştıklarımdan örnek verecek olursam;
- “ fazla yapı “ , “ ilave yapı “ ibareleri gibi uzun uzun maddeler dolusu sözleşme içerisinde dikkat etmediğiniz basit 1-2 cümle aslında paydaşı olduğunuz doğan fazla tüm yapılardan feragat ettiğinizi gösterir. Kimi zaman bunun rakam karşılığı yüz milyonlar ile ifade edilir.
- İmar durumuna dair ibarelere belki de bir an önce arsa payı kat karşılığı oranımda haklarımı alayım, biraz fazlasını alayım düşüncesiyle pek dikkat edilmez. Oysa imar durumu değişikliği veya imar yönetmeliğine bağlı esaslara ilişkin doğan hakkınızdan feragat anlamına gelebilir.
- Arsa borçlarına dair ibareler yine dönem dönem art niyetli yaklaşımlar tehdit unsuru olarak kullanılmakta. Yüklenicinin ödeyeceği ve öyle anlaşma yapılan arsa borçları aslında sözleşmede farklı aksettirilebilir. Böylece hem sözleşme dengesi değişmiş olur hem maddi külfet doğar.
- Yönetime dair ibareler yine hem uzun uzun matbu imzalatılması için arsa sahiplerine sunulan vekaletler ile hem de “apkis” sözleşmelerinde ufak bir kaç cümlelik madde ile arsa sahipleri için aleyhe, yüklenici için lehe tüm yetkileri verecek şekilde düzenlenebilmektedir. Dikkat.
- İfraz ve tevhide dair ibareler hem teknik olarak çok bilinmemesinden hem de çoğu zaman arsa sahiplerinin bunu işin gereği olarak düşünmesi ile çok kâale alınmayan ancak sayısız onlarca mağduriyet, uyuşmazlık doğuran durumlardır. Bu madde altında binlerce farklı tip külfet doğar.
- İskana dair ibareler hem iskanın alınması yükü, hem maliyetlerin karşılanması hem de teslim zamanına dair pek çok durumun art niyetli düzenlenmesine açıktır. Bu madde kaynaklı iskansız kalan pek çok yapı veya arsa sahipleri için haksız külfet zorunluluğu çıkan proje söz konusudur.
- Teslime dair ibareler hem işin nitelik hem de nicelik bakımından gereğinden farklı kabulüne yol açabildiğini görüyoruz. Örneğin teslimi fiili oturma olarak kararlaştırıp, iskanı arsa sahiplerine bırakan sözleşmeler işin içinden çıkılmaz bir karmaşa yaratabilmektedir.
- Paylaşıma dair ibareler art niyetli düzenlendiğinde ve fark edilmediğinde yine büyük rantlar sağlanabilecek maddelerdir. Bu düzenlemeler ile m2 , bağımsız bölüm, cephe, bağımsız bölüm adedi gibi haksız kayıplar meşru hale gelebilmektedir.
- M2 ve bağımsız bölümlere dair ibareler ile hem m2’ler üzerinde oynama ve ideal anlaşılan değil de asgari m2’nin arsa sahiplerine bırakılması, bağımsız bölümlerin tabyadaki adetlerin değiştirilip menfaat elde edilmesi gibi onlarca negatif örnekle karşılaşıyoruz. Lütfen dikkat!
- Temlik, işin yapımına dair ibareler açıkçası somut olaylarda ihmalden kaynaklı en sık karşılaştığımız olaylar arasındadır. Yüklenicinin bu yönlü taleplerini onun işini kolaylaştırmak olarak düşünen arsa sahibi pek çok zaman sürünceme ve farklı yüklenici muhattaplarla karşılaşır.
- Vekaletlere dair ibareler aslında genelde matbu olması ve geniş yetkiler barındırması, teknik hususları içermesi bakımından en dikkat edilmeyen maddelerdendir. Ancak asli olarak buradan verilen ilgisiz ve geniş yetkiler ile projeye ve haklarınıza dair her müdahale mümkündür.
- Yapı denetime dair ibareler iskanın alınması yükü, maliyetler ve denetim bakımından art niyetli düzenlemeler barındıra bilmektedir. Söz konusu düzenlemeler özellikle yüklenici ile arsa sahipleri arasında uyuşmazlıklar çıktığında yüklenicilerce koz olarak kullanılmaktadır.
- Teknik şartnamede geçen ibareler ,incelenmesi için hem teknik uzmanlık gerektirmesi, hem geniş bir ürün ve iş listesinin bulunması bakımından kötüye kullanıma açıktır. Dolayısıyla buradaki aleyhte düzenlemeler hem ayıplı işler hem de ayıplı teslim konusunda mağduriyet yaratıyor.
- Sürelere dair ibareler açıkçası işin başlaması, gereği gibi ilerlemesi, cezai şart ve tazminatlar açısından temel teşkil eden maddelerdir. Ancak bunların satır aralarında bazı şartlara hatta arsa sahibine yüklenen bazı işlere bağlanması uyuşmazlık doğduğunda mağdur etmekte.
- Ek bedele dair durumlar için iki farklı biçimde fazlaca ve ciddi maddi külfetli mağduriyetler doğmaktadır. Bir tanesi sözleşmeye sıkıştırılan ek bedele hak doğuran ibareler diğeri ise arsa sahiplerinin bilinçsizliği ile ilgisiz maddeler üzerinden ek madde talebi ve tahsili…
- Kentsel dönüşüm tasarruflarına dair detaylar konusunda özellikle karar alma süreçlerinde toplantıya çağrı ve çoğunluk hesaplanırken oy sayımında art niyetli yaklaşımlar söz konusudur. Bilinçsizlik ve özellikle usül bakımından dikkatsizlikler ciddi hak kayıpları doğuruyor.
- Arsa payı ve şerefiye bedellerine dair detayların hesaplanma veya belirlenme yöntemlerinde projenin ve yapının durumuna göre arsa payı oranınca hak dağıtımı veya şerefiye üzerinden hak tespitleri yanlış yapılmaktadır. Bu noktada haklarını net bilmemek dönülmez mağdur ediyor.
- Kentsel dönüşüm öncesi Ortak faydalanmanın yeni duruma özgülenmesine dair ibareler konusunda karşılaşılan en büyük sorun maliklerim günümüz koşullarına göre ve kendi bağımsız bölümlerine odaklı hareket etmesi, yüklenicinin ise doğacak yapıyı bilmesi ve ona göre hareket etmesidir. Bu noktada örneğin ortak faydalanmaya özgülenmiş iş yerlerinin yerini durumda faydalanma detayları veya ilgili alanların vasfı, cinsi üzerinde değişiklikler yapılarak fayda ortadan kaldırılabilmektedir. Burada verilen özensiz yetkiler ve dikkatsiz imzalar temel teşkil eder.
- Ortak giderlere dair ibareler özellikle tevhid edilen alanlar için doğan büyük ortak alanlar konusunda mağduriyet yaratıyor. Pek çok zaman yönetim planı ile garanti altına alınan bu durum fayda sağlamadığınız veya kullanmadığınız ortak alanlar için sizi gider ortağı yapar.
- Kararlaştırılan bedellere dair ibareler konusunda kentsel dönüşüm süreçlerinde ciddi mağduriyetler doğuyor. Bunların çoğunun temelinde ana belirtilen bedellere ek satır aralarına serpiştirilmiş ve belli basit koşullara bağlanmış ek bedel koşullarının yer alması yatıyor.
Hukuki Yorum
Hem arsa payı kat karşılığı süreçlerinde hem de kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa sahipleri için ana odak bir an önce işin tamamlanması ve kendi bağımsız bölümleridir. Oysa ki hem aceleye getirilen hem de teknik ve hukuki bakımdan ne anlama geldiği bilinmeyen, neye yol açacağını öngöremediğiniz maddeler veya satır aralarındaki detaylar ciddi hayal kırıklığı yaratabilir. Evet güzel koşullar ile anlaşma yapmış olabilir veya kentsel dönüşüm süreciniz olumlu havada ilerlemiş olabilir ancak yapılam anlaşmalar ile resmiyete intikal eden sözleşme ile ve teknik bakımdan somut durum paralellik arz ediyor mu? Evet bilgi, özen göstermek ve haklarını araştırmak sizi kötü göstermez aksine kazanımları ucuz yoldan satın almanızı sağlar.
Bilgiyle ve sevgiyle kalınız.