İnşaat Aşamasındaki Daireyi Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat irtifakı tapusunun çıkarılıp, çıkarılmadığının denetimi. Tercihen kat irtifakı tapusu çıkmış projelerden daire satın almak, tescil ve sözleşmenin kurulması bakımından alıcı ciddi oranda mağdur olma ihtimalinden kurtarır.
Satın alınan bağımsız bölümün satıcıya ait olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu durum satıcı pozisyonunda olabilecek müteahhit veya arsa sahipleri için geçerlidir. Burada bağımsız bölümlerin nasıl paylaşıldığına ve kat irtifakının nasıl kurulacağına dair hükümler değerlendirilir.
Satın alınan bağımsız bölüm eğer müteahhitin ise sözleşmeden doğan biçimde daireler üzerinde arsa sahiplerinin herhangi bir ipoteğinin bulunup bulunmadığına dair denetim mutlaka yapılmalıdır.
Müteahhit firmaya dair şu araştırmaların detaylı biçimde ve mümkün oldukça resmi kaynaklara dayandırılarak yapılması gerekmektedir. Hususlar ;
- Müteahhitin inşaatı tamamlayabilecek sermayesinin olup olmadığının denetimi
- İnşa edilen yapının banka kredisi ile mi yapıldığı
- Müteahhit firmanın ticari durumu ve piyasaya borçluluk denetimi
- Yeni mevzuata göre müteahhit firmanın mesleki, mali ve teknik yeterlilikler bakımından ne durumda olduğununun denetimi
- İnşaat firmasının önceki projelerinin ve önceki projelerin teslim durumunun denetimi
Kat irtifakı süreci doğru takip edilmeli ve ivedi olarak adi sözleşme ile veya tapu olmadığı için şerh ettirilmemiş noter sözleşmeleri ile kurulan akit tescile döndürülmelidir. Buradaki gösterilen özen hukuki süreçler bakımından güçlü olmak adına da çok önemlidir.
Devam eden projenin kat karşılığı, kentsel dönüşüm veya alelade bir müteahhitlik işi olması durumuna bağlı olarak kurulan sözleşme veya vaadedilen taahhütlerin net olarak incelenmesi çok önemlidir. Burada sözleşme veya taahhütnameler kapsayıcı biçimde düzenlenmiş olmalıdır.
Satın alınan yapının villa, konut, alışveriş merkezi içerisinde olması, site içerisinde olması, devre mülk olması veya farklı bir türde olması bakımından da ek denetimler doğmaktadır. Yukarıdaki maddeler genele yönelik kapsayıcı olsa da yapının türüne göre de ek denetimler gerekir.
Yorum
Projeden daire alma süreçlerinde maalesef ki çoğu zaman satıcının manevi unsurları kullanarak, alıcının yapması gereken denetimlere dair algı ile süreci tamamladığını görebiliyoruz. Pek çok süreç ve adi sözleşmeden gördüğümüz kadarıyla sözleşme kurulma tarihinde dahi bazı art niyetli yaklaşımların olabildiğini görebilmekteyiz. Dolayısıyla alıcı sürece bir referans ile dahil olmuş olabilir veya ciddi güven unsurları bulunabilir. Buna rağmen kesinlikle yukarıdaki denetimleri yapmak, sizin için sürecin emin adımlarla ilerlemesini sağlayacaktır. Aksi örnekleri ile sıklıkla karşılaşmaktayız. Belli manevi diyaloglar veya güvene dayalı ilişkiler ile başlayan dairenin veya ilgili gayrimenkulun satışının devam eden sürecinde eğer hukuki bir boşluk var ise veya alıcı denetim yükümlülüklerini yerine getirmediyse bu durumun kötüye kullanılabildiğini sıklıkla görebiliyoruz. Dolayısıyla sizin gereken ön araştırmayı yapmanız, hukuken olması gerekene göre ilerlemeniz sizi 3. Kişilere karşı negatif duruma düşürmez. Eğer böyle bir dönüt alıyorsanız da zaten demek ki karşı tarafın kaçındıkları vardır.
