İnşaatın Teslimde Gecikmesi Arsa Sahibinin Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin binayı zamanında tamamlayıp teslim edememesinde illa kusuru olması gerekmez. Ancak kusuru varsa arsa sahipleri buna bağlı olarak bazı taleplerde bulunabilir.

Müteahhit kasten veya ihmali olarak gerekli tedbirleri almamışsa kusurlu kabul edilir. Örn, ruhsat almada/malzeme temininde gecikmeler gibi kendisinden kaynaklanan kasten veya kusurlu davranışları sebebiyle inşaatı tamamlayıp teslim edememesi halinde tazminat talep edilebilir.

Arsa sahiplerinin, müteahhidin kusuru ile inşaatı bitirip teslim edememesi halinde talep edebileceği tazminatlar;

Gecikme Tazminatı, müteahhidin borcunu yerine getirmemesi/geç yerine getirmesi nedeniyle arsa sahibinin uğramış olduğu zararlardır. Bağımsız bölümü teslim borcu zamanında yerine getirilseydi arsa sahibinin sahip olacağı malvarlığı ile borcun yerine getirilmemesi nedeniyle mevcut malvarlığı miktarının farkıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus; bu tazminat belirlenirken hem arsa sahibinin hem de müteahhidin kusuru göz önüne alınır. Arsa sahibinin de gecikmede veya borcun yerine getirilememesinde kusuru varsa indirim yapılabilir.
Olumlu Zarar, müteahhidin yaptığı bağımsız bölümün değeri ve meydana gelen gecikmeden dolayı arsa sahibinin uğradığı zararın toplamıdır. Olumlu zararın talep edilebilmesi için en önemli şart, sözleşmenin devam etmesidir. Sözleşme feshedilmiş ise olumlu zarar istenemeyecektir.

Diğer bir söylemle, sözleşmeden dönüldüğü anda arsa sahibinin mevcut malvarlığı ile sözleşme hiç yapılmasaydı sahip olacağı malvarlığı değerinin farkıdır. Kaçırılan elverişli sözleşme yapma fırsatının ispatı her ne kadar zor olsa da arsa sahibinin benzer sözleşmeyi rayiç bedelle yapma fırsatını kaçırmış olduğunu ispatlaması yeterli olacaktır.

Bu zararların giderilmesini talep edebilme noktasında müteahhidin kusurunun derecesi önemli olmasa da arsa sahibi lehine hükmedilecek tazminat miktarının hesaplanmasında, indirim yapılmasında ve sorumsuzluk anlaşmalarında kusur miktarı dikkate alınacaktır.

Müteahhit inşaatı tamamlamakta gecikmişse veya tamamlayamayacağı ortadaysa, bu zararların giderilmesi yoluna gitmeden önce borcun yerine getirilmemesi veya gecikmelerin müteahhidin kusurundan mı yoksa beklenmedik halden yani müteahhidin irade ve davranışından bağımsız olarak borcunu ihlal etmesine kaçınılmaz biçimde neden olan bir olaydan mı meydana geldiğinin tespitinin titizlikle yapılması gerekmektedir.

Müteahhidin kusuru var ise binanın tamamlanma seviyesi, gecikme süresi, tarafların kusur oranları gibi etkenler incelenerek arsa sahipleri için en uygun tazmin yolları seçilmelidir.