Eksik iş; teknik şartnamede belirtilmiş veya şartnamede özellikle belirtilmese dahi ortalama bir inşaatta bulunması gereken imalatın “hiç veya eksik “ yapılmış olmasını ifade eder. Eksik iş bağımsız bölüm için ise tamamını, ortak alanlar için ise payı oranında talepte bulunabilir.
Ayrıca iş sahibi ilgili bağımsız bölüm 3. Kişiye satmış olsa dahi, eksik işlerin zararının tazminini veya tamamlatılmasını talep hakkına sahiptir. Eksik iş, ağırlıklı olarak ayıp ve bozuk işler ile kararlaştırılır. Nitelik eksikliği ayıp iken, yapılmaması eksiklik kabul edilir.
Eksik işin yapımı, tamamlanması diğer tamamlanan bazı kısımlara dokunularak tamamlanabiliyorsa burada bozuk işten söz edilir. Ayırtımı çok önemlidir. Eksik işe dair talepler zamanaşımı boyunca her zaman ileriye sürülebilmektedir. Eksik iş bedelden indirim konusu da olabilir.
Eksik,bozuk işler için bedel güncel koşullardaki rayiç bedellere göre hesaplanır. Sözleşmeden dönülme durumunda eksik işlere dair taleplerde bulunulamaz. İş sahibi çeşitli durumlarda eksik veya bozuk iş bedelini yüklenicinin daire sattığı 3. Kişiden de talep edebilir (Halefiyet).
Çok sık rastlanan uyuşmazlıklardan bir tanesi sözleşmeden düşük m2 bağımsız bölüm verilmesidir. Bu eksik iş kapsamına girmektedir. Eksik işler için Tbk 112 hükümleri uygulanmaktadır. Söz konusu eğer bozuk iş olsaydı Tbk 474-477 uygulanır. Önemli: Sözleşmelerde mutlaka bağımsız bölümler için net m2 kararlaştırılan maddelere yer veriniz.
Bozuk iş için gözden geçirme ve bildirim durumu söz konusu iken eksik işin zamanaşımı içinde bildirilmesi yeterlidir. Ayıp için ön koşul var iken, eksik iş için söz konusu değildir.
Eksik işin olduğu bir eser için teslimden söz edilemez. Bunun yalnızca Tmk2 bakımından bir kaç istisnası vardır. Çok önemsiz eksiklik ve uzun yıllar sessiz kalmak bunların istisnalarıdır. Burada inşaatın tamamına oranla “önemli ve büyük eksiklik “ hususu önem taşımaktadır.
Eksiklik durumu yüksek veya orta seviyede ise teslim almaktan kaçınmak söz konusu iken, önemsiz eksiklerde teslim almaktan kaçınmak hukuki değildir.
Eksiklere dair bedel tespit edilirken tamamlanma esnası veya dava esnası rayiç bedelleri göz önünde bulundurulur.
Eksik işin oranının tespiti iş sahibi/ arsa sahibinin yükleniciye ait bağımsız bölümleri devri bakımından da önemlidir. İskan ve diğer eksiklikler bakımından oranlı ve iyi niyete bağlı olarak belirli bağımsız bölümü arsa/iş sahibi giderime değin devretmeyebilir.
Söz konusu yüklenici bağımsız bölümleri kendisi ile alakalı olmayan ( imar değişikliği vs ) sebeplerden ötürü tüm bağımsız bölümler için küçük yaptı ise ve sözleşmede aksi madde yok ise menfaatlere ve külfetlere müştereken katılma durumu ortaya çıkar. Önemli : Buradan görüldüğü üzere imar durumu ve olabilecek diğer değişkenlere karşın mutlaka öncesinde sözleşmede hak kaybını önleyici maddelerin düzenlenmiş olması gerekmektedir.
İş/arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan kişiler de yine yükleniciden eksik iş bedelini talep edebilirler.
Çeşitli durumlarda birlikte ifa süreci yürütülerek hem eksik ifa hem de tapu devirleri bakımından çözüm getirilebilmektedir.
Eksik iş bedellerine dair bedelleri teslim alan arsa/ iş sahibi işin tamamlanma edimininden mesul kabul edilir ve yüklenici sorumluluğunu tamamlar.
Ortak yerlere dair eksiklikler için her malik arsa payınca dava açabilir. Davayı site yöneticileri değil malikler açabilmektedir. Hem bağımsız bölüm hem ortak alanlar için eksik işleri iş sahibi tamamlatıp, bedelini yükleniciden isteyebilir veya bağımsız bölüm/ bedelden indirim.
Özellikle terk durumunda olmak üzere genel olarak eksikliklerin tespiti ile beraber bilirkişi tespit süreci ivedilikle işletilmelidir.
Eksiklikler bakımından iş sahibinin sonuç alabilmesi için kendi özen, bildirim ve borçlarına dair sorumluluklarını yerine getirmelidir.
Ek olarak tapu kaydınızdaki hisse oranlarında yanlışlık olup olmadığını mutlaka kontrol etmeli varsa düzeltme talep etmelisiniz. Hatalı bağımsız ve blok numaralandırmaları da yine göz önünde bulundurulması gereken hususlardandır. Bu düzeltme maliklerin salt çoğunluğuyla da yapılır.
Hukuki Yorum
Eksik işler bakımından en bilineni iskanın alınmaması ve doğan mağduriyetlerdir. Bunun yanı sıra pay devirlerinin/ bağımsız bölüm devirlerinin zamanlaması yine eksik işlerin giderimi bakımından önem arzetmektedir. Eksik işlerin bozul işlerden ayırt edilmesi tespitinin doğru yapılması konusu mağduriyetleri gidermek bakımından hayati öneme sahip iken sonradan mağduriyet yaşamamak veya doğabilecek tüm uyuşmazlıklara dair önleyici olabilmesi adına sözleşmenin doğru düzenlenmesi, ilgili firmanın araştırılması ya da gereken teminat tedbirlerinin alınması koruyucu olacaktır. Ayıp, eksik iş veya ifa yani işin yapılması; eserin meydana getirilmesi konuları süreç olarak değerlendirilmelidir. Tıpkı yapının temeli ile başlayan ve son raddesine değin özen mühim ise tüm bu sürecin işlemesine dair hukuki tedbirlerin alınmış olması da aynı ehemmiyeti taşımaktadır. Temel olarak sözleşme şeklinde nitelendirilse dahi her bir nüansın düzenlenmesi gerekmektedir. Bunun yanın sıra hem süreç başlamadan hem de doğan bir uyuşmazlık karşısında haklarınızı bilmek sizi yanıltılmaktan da kurtaracaktır.