İnşaat Ve Eser Sözleşmelerinde Zamanaşımı

İnşaat/eser sözleşmelerinden doğan alacaklar için 5 yıllık zamanaşımı söz konusu iken yüklenici yükümlülüklerini ağır kusur ile hiç veya gereği gibi yerine getirmediğinde zamanaşımı süresi 20 yıl olarak kabul edilmektedir. Zamanaşımının işlemeye başladığı anı bilmek ise hayatidir.
Tarihinde tamamlanmayan inşaatlar için gecikme tazminatını alarak işin yapılmasını beklemek olarak belirlediğinde, diğer alacaklarına dair zamanaşımı başlamaz ve ayrı olarak bu zamanaşımı işlemektedir.
Eser ve ona dair alacaklar için zamanaşımı “teslim “ ile başlar. Teslim koşulu “iskan” alımına bağlandı ise zamanaşımı ancak iskan alımı ile başlar. Dolayısıyla mutlaka teslim koşuluna iskan alımını sözleşmelerimizde eklemeliyiz.
Eksik işler bedeli için ihbar gerekmeksizin 5 yıllık zamanaşımı geçerlidir.
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde mülkiyetin geçmesi ile zamanaşımı başlar.
Genel olarak bozukluk durumu “hile, aldatma” ile saklandığında zamanaşımı işlemeksizin giderim/bedel hakkı vardır.
Eksik iş konusunda ağır kusur var ise 10 yıl, yok ise 5 yıl zamanaşımı söz konusudur.
Eksik işler için zamanaşımı süresi alacağın muaccel yani gerçekleştiği andan itibaren başlar.
Bozukluk ve eksiklikler için ek garanti verilebilir. Bu sözleşme ile beraber;
- Garanti süresi uzatılabilir, yasadakinden kısa hale getirilemez.
- Yazılı olmalıdır kanıt bakımından.
- Kapsam ve süre kesin belirtilmelidir.
- Süre yoksa garanti 5 yıl geçerlidir.
Müspet zararlar için zamanaşımı aynen ifadan vazgeçilip tazminat isteği bildirmesiyle ağır kusur için10, kusur için 5 yıl zamanaşımı işler.
Menfi zararlar için sözleşmeden dönülen anda başlar ve ağır kusur için 10, kusur için ise 5 yıl zamanaşımı işler.
Kira Tazminatı ve Cezai Şart için Zamanaşımı Durumu
- İfa tamamlanmadığında zamanaşımı henüz başlamamış kabul edilir. İş tamamlanmadığı için tazminat talep edilmiş olması, kira ve cezai şart için de zamanaşımının başladığını göstermez. Teslim veya yukarıdaki 2 durum ile başlar.
Eksik veya yapılan fazla işlerde bildirim zorunluluğu olmaksızın 5 yıllık zamanaşımı durumu söz konusudur.
İş Sahibi Ücret Borcu Konusu
- Alacak doğması ile 5 yıllık zamanaşımı süresi olsa dahi sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir. Eğer kademeli ödeme olacaksa doğacak her ödeme için de zamanaşımı ona bağlı olarak ayrı ayrı işler.
- Kesin hak ediş ödemelerinde, kesin hesap kabulü ile beraber zamanaşımı işlemeye başlar.
Daha az m2 yapıldıysa 5 yıl zamanaşımı süresi vardır.
Müteahhitten Daire Alanlar için Zamanaşımı
- Müteahhit işi arsa sahibine teslim edip, dairelerini aldığında 3. Kişiye teslimine bakılıp zamanaşımı değerlendirilir. Eğer teslim edilmediyse 10 yıllık tescil zamanaşımı işler. Teslim gerçekleşse dahi eğer tescil yani
Müteahhit veya arsa sahibinden daire alan kişi tescil için 5 yıl içerisinde dava hakkına sahiptir. Ancak eğer bir “hile, aldatma” durumu söz konusu ise 20 yıl zamanaşımı süresinde dava hakkına kendisi ve ardılları için sahiptir.
Depremde Yıkılan Evler Veya Doğal Afet İle Zarar Gören Evler İçin
- Evin yapıldığı, teslim edildiği süreden değil “zararın“ doğduğu tarihte itibaren kusurlar için zamanaşımı süresi işlemeye başlamaktadır. Dolayısıyla da zamanaşımının kötü niyetle kullanımı ortadan kalkmaktadır.

İnşaat Ve Eser Sözleşmelerinde Zamanaşımı Hakkında Hukuki Yorum

Genel olarak Kat karşılığı inşaat süreçlerinde taraflar arasında ve genellikle arsa sahipleri için ek olarak ise projelerden daire alan 3. kişiler için haklarını bilmemeleri, doğru yol yöntemin takip edilmemesi, süreler konusunda yanlış bilgi sahibi olunması, emsal alınarak hareket edilip fikre varılan çevre uyuşmazlıkların bambaşka konu ve özellikte olmaları gibi onlarca noktada mağduriyet söz konusudur. Dolayısıyla inşaat hukuku ve süreci “nüansların yönetimi” olarak özetlenebilir. Her uyuşmazlık kendisi içerisinde değerlendirilmelidir.