İnşaatı Süresince Bitiremeyen Müteahhitten Mahrumiyet Tazminatı Talep Edilmesi

Türk Borçlar Kanunu madde 112’ye göre borçlu, borcunu hiç veya gereği gibi ifa edemediğinde; alacaklının bu durumdan doğan zararını tazmin etmekle yükümlüdür. Müspet zarar net ve gerçek biçimde var olmalıdır. Proje gereği gibi ilerlemediğinden doğan zarar talep edebileceğimiz müspet zarardır.

İfa yerine müspet zarar durumunda sözleşme geçerliliğini korumaktadır. Sözleşmede üstlenilen edim tamamen yerine getirilecek şekilde değer eşitlemesini ifade etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından değerlendirecek olursak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu değer, arsa sahiplerine devri taahhüt edilen dairelerin bitmiş haldeki rayiç bedelleridir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların ortak iradesi ile feshedilebilir. Alacaklının isteyebileceği olumlu zarar tazminatının konusu “ifadaki çıkarıdır”, yani sözleşmede yüklenilen edimin tümüyle yerine getirilmesi durumunda alacaklının elde edecek olduğu çıkarıdır.

Bu tip talepler daha çok sözleşmeye konu olan durum ve zaman bakımından ifanın anlamsız kaldığı değer bakımından artık tamamlansa dahi üstlenilen edimin potansiyel değerini barındırmadığının net olarak saptandığı durumları ifade etmektedir. Zarar temerrüde düşülen tarih esas alınarak hesaplanmaktadır.

Aynen ifaden vazgeçip olumlu zararın tazmini istendiğinde; ayrıca, gecikme-kira tazminatı, eksik ve ayıplı işler bedeli, cezai şart ve taşınmazın veya paylarının tescili istenemez. Çünkü arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin yükleniciye temliki ile teslim tarihindeki rayiç bedeller üzerinden saptanarak müspet zarar giderilir. Bu menfi zarar veya ifanın imkânsız hale geldiği durumlarla kesinlikle karıştırılmamalıdır. Özetle bu durumda daireleri sorunsuz teslim edilmiş ve satılıp değeri arsa sahibine verilmiş kabul edilir.

Yukarıdaki belirtildiği üzere olumsuz zararların tazmini, işin imkânsız hale gelmesi gibi durumlar ile sözleşme feshi söz konusu ise aynı zamanda müspet zararlar tespit edilemez. Olumsuz zararların tazmini ile açılan dava üzerinden süreç ilerler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayanarak, yüklenici müteahhidin ilgili proje ile alakalı borcunu yerine getirmemesi durumunda sözleşme ve projeye özgü durumun ”net” ortaya konup, doğru hak talebi önemli bir yer tutmaktadır. Doğru saptama ve doğru talep hayatidir.