- İfayı İsteme Hakkı
- Nama İfa ( Başkasına Tamamlatma)
- Kira Kaybı
- İfadan Yerine Müspet Zarar
- Sözleşmeden Dönme, Menfi Zarar
İş sahibi teslimde geciken yükleniciye karşı işin yapılmasını ve gecikme tazminatı talep edebilir. Burada ek süre verilmesine gerek yoktur. Gecikmiş ifa, gecikme tazminatı kira kaybıyla beraber istenebilmektedir.
Müteahhit eksik/ ayıplı/ bozuk iş bedellerini, gecikme bedelini, gecikme tazminatını, nama ifa iznini kabul edip bunları karşıladığında ifayı yerine getirmiş olur ve sözleşmede yazılı olan haklarını almaya hak kazanır. Arsa sahibinin bu istekleri sözleşmenin devam eğilimidir.
İş sahibi istisnai bir “olanaksızlık” durumu yok ise yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim etmesini isteyebilir. Uzun zaman teslim yapılmamasına karşın arsa sahiplerinin ifaya zorlamasına resmiyet kazandırmaması durumu bazen mağduriyet yaratabilmektedir. Dolayısıyla arsa sahipleri ifaya dair taleplerine resmiyet kazandırmalıdır. Aksi durumda bu sessiz kalış bazı durumlarda TMK bakımından kötü niyet olarak yorumlanabilmektedir. Aynen kural olarak iş sahibi aynen ifayı teslim tarihinden sonra her zaman isteme hakkına sahiptir.
Ancak burada şu soruları da netleştirmek önem kazanmaktadır.
- Aynen ifa ve gecikme tazminatı teslimden sonra her zaman istenebilir mi?
- Seçimlik hakların kullanımında gecikme kötü niyet midir?
- Seçimlik hakkın geç kullanımında arsa sahibine kusur yüklenebilir mi?
Yukarıdaki sorulara dair Yargıtay’ın genel görüşlerine baktığımızda aşağıdaki yorumlar getirilebilmektedir.
Alacaklı konumunda iş sahibi seçimlik hak kullanmadı ise bu sözleşmenin yerine getirilmesi ve tazminat isteğine dair bir karine olarak kabul edilir. Bu hakkın her zaman kullanılabileceğini ve seçimlik hakkın zorundalık olmadığı belirtilmektedir.
Aynen ifa ve gecikme tazminatına dair hakkın geç kullanılmasından kaynaklı zarara uğradığını yüklenici “kesin” deliller ile kanıtlamadıkça bu istem kabul görmez ve arsa sahibinin garanti olarak elinde bulundurduğu aynen ifa ile kesin teslim sonrası yükleniciye ait daire için yüklenici devir yapılmamasında hareketle ifa tamamlanmadan sonuç alamaz.
Ayrıca işin gecikmesi veya gereği gibi yürümemesinin arsa sahibine yüklenmesi kesin deliller dışında da mümkündür.
Tmk2 bakımından değerlendirdiğimizde de yine sözleşmeye bağlı doğruluk ve güven kuralları ilkesi gereği geç teslim kaynaklı kabul edilen yaptırımları karşılama yükü yüklenicinin sorumluluğundadır. Arsa sahibi kötü niyet veya aleni zarar ettirme maksadı taşımadıkça gecikmeye dair bütün süre bakımından tazminat alma hakkına sahiptir. Burada kötüye kullanımdan söz edilemez. Bu durumun tek istisnası bilinçli olarak bekleyip, fiyat dalgalanmaları ve olağanüstü hallerden faydalanarak yükleniciyi zarara uğratma eğilimi olabilir. Ancak bu durumda kasıt ispatını ortaya koymak veya kötü niyete dair bir yükün arsa sahibine yüklenmesi pratikte pek karşılaşılan bir durum değildir. Genel olarak özetlendiğinde geç kalınmaya ve gereği gibi ifanın olmamasına dair arsa sahibinin hak ve talepleri sözleşmeden hareketle olağandır. Yine arsa sahiplerinin dikkatli olması gereken bir diğer husus ise işten el çektiğini belirten ve resmiyet kazandıran yüklenici bakımından sessiz kalış kötü niyet olarak yorumlanabilmektedir. Nama ifa veya aynen ifaya dair arsa sahibi işlem yaparak sorumluluğunu yerine getirir. Bir diğer dikkatli olunması gereken konu ise sözleşme ve avan projesini yapıp, imar değişikliği için uğraşan veya bekleyen yüklenicilere karşındır. Burada arsa sahibi doğabilecek fazla yapı veya projedeki alehe değişiklikler için kesinlikle “ihtar” sürecini yürütmelidir.
Teslim tarihinde eser iş sahibine eksik veya bozuk sunulabilir. Bu durum sebebiyle yüklenici yani müteahhit borçlu yani direnim durumuna düşmüş olur. Bu durumda eserin yapımını terk eden veya yapımdan umut kalmayan yüklenici yerine iş sahibi işi kendisi tamamlayarak veya bir başkasına tamamlatarak “nama ifaya izin “ hakkını kullanabilir. Bu yöntem ile eksiklik, ayıp veya aykırılıklar giderilir. İş sahibi, arsa sahibi bu hakkını kullanmak istiyorsa kusursuz olmalı, sorumluluklarını yerine getirmiş olmalı ve sözleşmeden dönmemiş olmamalıdır.
Yüklenicinin yani müteahhitin işi gereği gibi yapmadığı yani direnime düştüğü anlaşılmadan , giderleri yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi bu yol ile işi tamamlayamayacak veya tamamlatamayacaktır. Bu durum yüklenici için sözleşme ile kararlaştırılmayan hususları kapsamaz.
Özellikle bu yolu aktif kullanabilmek, inşaatın aykırılık ve eksiklerini tamamlatmak adına mahkemece aslında nama ifaya garanti bütçe yaratabilmek için kat karşılığı sözleşme kurulduğunda yüklenici bağımsız bölümlerinden bir veya bir kaçının bu gibi durumlarda rehin tutulacağına dair ibareyi eklemeyi gerektirir. Böylece işi yapıp veya yaptırıp, kolaylıkla rehin tutulan yüklenici bağımsız bölümleri üzerinden gelir yaratılabilecektir. Bu bağımsız bölümün arsa sahibine satıl yetkisi verilerek giderler için avans yaratılmış olmaktadır.
Ayrıca yine burada az bilinen yöntemlerden bir tanesi de nama ifa gider avansı kalemine finansman sağlamak için alacağın temliki yoluyla yüklenicinin bağımsız bölümlerinden satın almış kişiye ait dairenin satışı ile finansman yaratılabileceğidir.
Bu noktada mahkemeden tamamlama ve tamamlatma yetkisi alındığında bununla beraber yüklenicinin ödemesi için giderlerin belirlenmesi ve ödeme emrinin çıkartılması süreçleri ilerletilmelidir. Buradan da anlaşılıyor ki sözleşme ve kat irtifakı kurulduğunda iskan ve ayıplar için muhakkak ki rehin olarak yüklenicinin bağımsız bölümlerini tutma yetkisine yer vermek hayati derecede önemlidir. Bu düzenleme ile beraber arsa sahibi eserin tamamlanmasını büyük oranda garanti altına almış olur. Nama ifadan faydalanmak için mahkemeden “aynen ifaya dair “ bir karar aldırtma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu etaptan sonra eksiklerin giderilmesi sorumluluğunu alan iş sahibi kira ve gecikme tazminatı bakımından eksiklerin giderildiği süre boyunca olan süreç için hak talebinde bulunabilir. Burada kötü niyet denetimi yapılmaktadır.
Kurulan sözleşme için taraflar bağımsız bölümlerini kararlaştırmadıklarınsa arsa sahibi bütün eserin tamamı için nama ifa yani işin tamamlama veya tamamlatma talebinde bulunmalıdır. İşin tamamlanıp yükleniciye bedel yansıtılmasında inşaatın belli yüzde yapılma şartı yoktur.
Hukuken eksik iş bedelini yüklenici üstlenip ifa ettikten sonra sözleşmeyi de yerine getirmiş sayılır ve sadece bu süreç için gecikme tazminatı ödeyebilir. Elbette ki imara uygun ve yasal zeminde yapılan eserler için nama ifa geçerlidir. Aksi durumda nama ifa uygulanamaz.
Burada yine öne çıkan önemli durumlardan bir tanesi de yüklenicinin gerçekten işi gereğince yapmadığı mıdır yoksa arsa sahibinin bu yolu kötüye kullanarak başkasına işi tamamlatmak veya bizzat bitirme isteğinden midir. Bunun denetimi yapılmalıdır.
Önemli bir diğer nokta ise gelinen noktada nama ifa yoluyla eserin tamamlanması noktasında müteahhit direnime düştüğünde kusur denetimi yapılmaz. Kusura bakılmaksızın bu yola başvurulabilmektedir. Mahkeme izni olmaksızın arsa sahibi işi tamamlamaya girişemez.
Mahkeme kararı ile işin arsa sahibi tarafından tamamlanması veya tamamlatılmasına karar verildiğinde, yine mahkeme yükleniciyi el çektirmiş sayılır. Dolayısıyla takip eden süreçte “yüklenici” yani müteahhit için müdahil olma durumu ortadan kalkmış kabul edilmektedir.
Ağırlıklı olarak arsa sahibine kalan bağımsız bölümler, ortak alanlar ve iskan gibi herkesi ilgilendiren başlıklar için arsa sahibi nama ifa yolunu kullanırken, sadece direk yüklenicinin bağımsız bölümlerini ilgilendiren konularda yüklenicinin eksiklerini tamamlamasına izin verilir.
Son olarak belirtilmelidir ki nama ifa yöntemiyle işin tamamlanmasına dair mahkemece yüklenicinin bağımsız bölümlerinin satışı veya alternatif bütçe yaratma kararlarına ek olarak sözleşmeye eklenen ifaya eklenen ceza ve gecikme tazminatları da bu bütçeye ekletilebilmektedir.
İnşaatı Tamamlamakta Geciken Müteahhite Karşın Arsa Sahiplerinin Hakları Hukuki Yorumu
Sırf bu konuyla alakalı olarak yakın zamanda Yargıtay’ın farklı aldığı kararları da yorumlayacağım. Buna ek olarak ana başlıklarımız tamamlandığında genel yorumu sizinle paylaşacağım. Sadece nama ifa üzerinden ilerlediğimizde ise mutlaka sözleşmeler kurulurken, rehin tutulacak bağımsız bölüm, işin tamamlatılmasına dair bütçe garantisi sağlanmalı, bağımsız bölümlerin net belirlenmesi ve kar irtifaklarının kuruluşu ile tapu devir aşamaları net kararlaştırılmalıdır. Günümüz dünyasında onlarca yarım kalan proje ve onlarca mağduriyet görüyoruz. Dolayısıyla da başlangıç ile beraber sözleşmeye ekleterek mağduriyetlerin önüne geçilebilir. Yine aktif doğmuş mağduriyetler için ise ilgili başlık altındaki uzmanlık ve deneyimlerden hareket edilerek ayrıştırması yapılarak ilerlenmesi hakkın tesisini sağlayacaktır.