Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Doğan Mağduriyetler Nelerdir?
Müteahhit bakımından ve arsa sahibi bakımından olarak iki şekilde doğan mağduriyetler karşımıza çıkmaktadır. İnşaatın başlayabilmesi için gerekli olan ruhsatın alınması için irade beyanında bulunulup temsil yetkisi vermesi gereken arsa sahibinin bundan kaçınması, sözleşme ile inşaatın bitiminden önce tamamlanan eserlerin müteahhite devredileceği kararlaştırılmış olup devrin gecikmesi, inşaatların projeye uygun olmayan imalatlar ile yapılması, inşaatların vadesinde tamamlanmaması gibi durumlar söz konusudur.
Peki sözleşmeden doğan eksik ve ayıplı işlere karşı tarafların hak ve yükümlülükleri nelerdir?
İnşaat ruhsatı için arsa sahibinin bir irade beyanında bulunup temsil yetkisi vermesi gerekirken bunu vermemesi halinde müteahhit, arsa sahibini borçlu temerrüdüne düşürmek için bir ihtar çeker ve uygun bir süre verir. Bu sürede de temsil yetkisi verilmezse sözleşmeden dönebilir. Gayri resmi yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde edimler tam olarak yerine getirilmemiş iken kesin hükümsüzlük öne sürüldüğünde arsa sahibi sözleşmeye dayalı olarak vermiş olduklarını geri isteyebilecek, müteahhit ise meydana getirdiği eser kadar sebepsiz zenginleşme hükümlerince payını talep edebilecektir.
Sözleşmede kararlaştırılan tarihte inşaatın bitmeyeceği, borç henüz muaccel olmadan önce açıkça anlaşılıyorsa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. İnşaat devam ederken arsa sahibinin, projeye uygun olmayan imalatlar ile eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana geleceğini açıkça görmesi durumunda, müteahhide uygun bir süre verdirtmelidir. Süre verirken, bu sürenin sonunda ayıbın giderilmemesi durumunda ayıbın üçüncü kişiye düzelttirileceği ve bu düzelttirmenin hasar ve masraflarının da ona ait olacağını beyan etmesi gerekmektedir.
Vadesinde eseri teslim etmeyen müteahhit hakkında, arsa sahibinin üç hakkı bulunmaktadır:
1. Belirli vade söz konusu olduğundan müteahhit ihtarsız olarak temerrüde düşer. Arsa sahibi aynen ifada ısrar ederek gecikme tazminatı isteyebilir.
2. Hakimden izin alınarak, inşaatlar üçüncü kişiye yaptırılıp bedeli müteahhitten alınabilir. Bu ihtimalde de arsa sahibi gecikmeden doğan zararlarını talep edebilecektir.
3. Uygun bir süre vererek sürenin sonunda derhal beyanla seçimlik haklarını kullanabilecektir. Arsa sahibinin seçimlik hakları; aynen ifa ve gecikme tazminatı istemek beyanı ile hemen borcun ifasından tazminat hakkından vazgeçerek doğan zararının giderilmesini istemek veya sözleşmeden dönmektir. Müteahhidin bir üçüncü kişiyle yaptığı alt eser sözleşmesinden kaynaklanan sorunlar dolayısıyla inşaatın gecikmesi halinde müteahhidin sorumluluğu devam eder.
Barış Mükyen