Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kurulurken Yapılan 20 Hata | Barış Mükyen

1- Arsa payı devrine sözleşme ile beraber izin vermek veya yüklenicinin bağımsız bölümlerini satış hakkını kat irtifakının kurulmasıyla beraber şeklinde düzenlemek.

Bu hak ile yüklenici kat irtifakı sonrası kendisine düşen tapuları devredebilir, kalan işler için mağduriyet yaratır.

2- Arsa sahibi ve yüklenici arasındaki alacakları sadece oran ile belirlemek.

Bu madde m2, kat, cephe vs gibi şerefiye bedelini belirleyen unsurlar ile paylaşım şemasında yer verilerek düzenlenmediğinde maddi kayıp ve kötüye kullanım söz konusu olabilir.

3- Fazla yapıya dair eklenen maddeleri kontrol etmemek veya bu başlıklı düzenlemeye yer vermemek.

Bu maddeye yer verilmediğinde sözleşme oranında artışın kabulü mağduriyet yaratabileceği gibi en önemlisi doğan fazla yapı müteahhite aittir ibareleri büyük hak kaybı yaşatır.

4- Yönetim planı kurulmasını arsa sahiplerinin onayına ve sürece dahil olmasına değil yükleniciye bırakmak.

Bu maddenin onaya bağlanmaması ve düzenlenmesinde kapsamlı teknik/ hukuki destek alınmaması durumunda yıllar veya ilelebet süren mağduriyetler, hak kayıpları doğabilir.

5- İmar değişikliğinden kaynaklı bağımsız bölüm, m2 kaybı yaşanabilecek maddeleri kabul etmek veya tedbiri düzenleme yapmamak.

Açıkça düzenlenmemesi avan projesi olmaması m2 kaybı ile beraber arsa sahibine ciddi kayıplar yaşatabilir. oranında katlanma ibaresi de kabul edilmemeli.

6- Projenin ruhsat öncesi arsa sahiplerinin onayına değil yükleniciye vekaleten bağlamak.

Projenin onaya bağlanmaması hem üzerinde kararlaştırılan haklar bakımından, hem kullanım bakımından hem de doğabilecek aykırılıklar bakımından mağduriyet yaratabilir.

7- Yükleniciye, belirttiği proje ofisi çalışanlarına verilen vekalet ile proje/ proje değişikliği, satış, yönetim planı kurmak vs. gibi yetkiler vermek.

Sözleşmeye bağlı verilen vekaletler kesinlikle dikkatli kontrol edilmelidir. Aksi durumda geri dönülemez mağduriyetler yaşanabilir

8- Paylaşım şemasını çizilmiş şekilde sözleşmeye ekli düzenlenmeme.

Paylaşım şemasının sözleşmeye eklenmesi kat irtifaklarının kurulmasıyla beraber hak kaybını önlerken şerefiye bedellerinin de korunmasını sağlar. Aksi durumda ciddi uyuşmazlık ve maddi kayıplar doğar

9- Paylaşım şemasından şerefiye bedellerini anlayamamak veya içlerine net/ brüt m2 yazmamak.

Bu detaylara kapsamlı yer vermemek yukarıda da belirtildiği üzere ciddi maddi kayıplara yol açar

10- Teknik şartnamenin eklenmemesi veya matbu olanı kabul etmek.

Teknik şartname bir yapının sözleşme gereği inşaat niteliklerine uygun biçimde yapılmasını sağlar. Beklenen teknik nitelikler kapsamlı düzenlenmeli ve önemli iş kalemleri mutlaka arsa sahibi onayına bağlanmalıdır.

11- Arsa borç ve vergilerinin kime ait olduğunun net kararlaştırılmamak.

Bu madde özellikle hazineye borcu olan arsalar için hayatidir. Arsanın hazineye, belediyeye borçlarının ödenmesi sözlü biçimde yükleniciye yüklenip sözleşmede yer verilmediğinde, müteahhit takip başlatabilir

12- İskan, ayıplı ve eksik işler için ipotek daire bırakılmasının sözleşmede kararlaştırmamak.

Bu hususların düzenlenmemesi durumunda en önemlisi iskan olmak üzere diğer başlıklar ile beraber yükleniciye gidermeye zorlama hakkından vazgeçilmesi olarak düşünülmelidir. Hayatidir.

13- Yüklenicinin sözleşmeyi devir edebilmesine izin vermek.

Sözleşme kurulurken yüklenici ehil ve basiretli tacir gibi kabul edilir. Dolayısıyla da sözleşmenin devri ile bir anda hiç bilmediğiniz ve her manada mağdur edecek bir muhattap ile karşılaşabilirsiniz

14- Olağanüstü hallerin ayrıntılı biçimde düzenlenmemek.

Olağanüstü hallerin ayrıntılı düzenlenmesi hem müteahhitin işi yapabilmesi hem de arsa sahipleri bakımından yüklenicinin kötüye kullanımının, ek bedel talebinin önüne geçmek adına ayrıntılı düzenlenmelidir.

15- Fiyat/ maliyet farkına dair alehe düzenlenmiş hususları kabul etmek.

Öngörülemeyen nedenlerle yüklenicinin uyarlama bedeli alması TBK’dan doğmaktadır. Ancak fiyat/ maliyet farkından doğan kayıpların düzenlendiği hususları ayrıntılı incelememek ciddi manada mağdur edebilir

16- Yüklenicinin kendine düşen bağımsız bölüm adedi ve m2 sini arttırmaya sözleşme maddesiyle izin vermek.

Böylece projenin genelinde değişiklikler olabilir, şerefiye bedellerinde azalma olabilir ve hatta diğer bir kaç maddeye bağlı olarak sözleşme oranı dahi değişebilir

17- Mevcut parseller ile kurulmuş sözleşme veya projeye ek müteahhite diğer yan parselleri alma hakkı vermek.

Bu gibi maddeler genelde parsel birleşiminden kaynaklı doğan fazla yapıların arsa sahiplerine verilmemesi ve ek değer yaratması amaçlı konulur. Ciddi hak kaybı yaratır

18- İş programını ve süreleri net olarak belirtmemek.

Sürelerin ve iş programının net belirlenememesi hem fesih, hem cezai şart hem de ifanın devamlılığı, tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmeli ve kötüye kullanıma kapalı olmalıdır.

19- Sebepsiz fesihe dair alehe düzenlenmiş maddelere izin vermek.

Sebepsiz fesihe dair hususlar iki tarafı da korumak, sözleşmenin ayakta kalması ve ifanın tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmelidir.

20- Belirlenen cezai şart aşamaları ve külfetlerinin kötüye kullanılabilecek şekilde düzenlenmesine izin vermek.

Belirlenen cezai şart miktarı, hakedilme koşulları ve süreler önemlidir. Bunların cüzzi kalması kötüye kullanıma açık olabileceği gibi orantısızlık ise TMK’ya aykırıdır

Hukuki Yorum

Yukarıda yirmi başlık altında topladığım hatalar proje, ilgili arsaların durumu, taraflar ve diğer değişkenler bakımından değerlendirildiğinde yüzlerce dikkat edilmesi gereken husus şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Burada mühim olan projeyi, arsanın mevcut durumunu, Teknik ve hukuki gereksinimleri, mevzuatı, muhattap şirketi ve varsa arsa sahiplerinin durumunu kalan diğer özel hususlar ile beraber öncelikle ortaya koymaktır. Sonrasında ortaya konmuş projenin sağlam olarak sözleşme ile inşası ve süreç boyunca ayakta kalması için düzenlemeler yapılmış olmalı, tedbirler alınmış olmalıdır. Önleyici faaliyetler ve öngörü inşaat hukukunda ciddi mağduriyetlerinin önüne geçmekle beraber daima kazanımları korur. Bunun yanı sıra başlangıcında gerçekçi olmalı ve sonuç alma odağını, kazanımların daima önüne koymalıyız.