Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Mağdur Olmayın

Unutmamalı ki kat karşılığı inşaat süreçlerinin temeli “sözleşmedir.

Sözleşme Konusu ve Arsa Payı Hisse Oranları

Yapılacak proje ve iş net olarak belirtilmelidir. Bağımsız bölümler, daire tipleri ve konumları ile dağılım hem oran hem bağımsız bölüm olarak net şekilde belirlenmelidir. Dağılım krokisi mutlaka sözleşmenin ekinde olmalıdır.

Arsanın Devri ve Paylaşımı

Daire numarası, konumu, cephesi vs. gibi tüm konular tüm arsa sahiplerinin imzasına bağlanmalıdır.

Devir konusunda aşamalar net belirlenmelidir. Burada çatı kapanması, teslim, iskan gibi süreçler için ipotek garantisi işletilmelidir.

İlgili arsa için belediye borçları, önceki vergilerin ve takip eden süreçteki vergilerin kimin tarafından ödeneceği mutlaka net kararlaştırılmalıdır.

Yıkım var ise buna süre belirlenmesi ve yıkıma dair maliyetlerin daha sonra icra konusu olup olmayacağı net belirtilmelidir.

İmar Değişikliğine Dair

İmar değişikliğine bağlı olarak bağımsız bölüm, m2 ve taahhüt edilen işler bakımından fazlalık ve eksiklik durumları ortaya çıkabilmektedir. Bu konuların her birisi ile alakalı olarak mutlaka detaylı biçimde düzenlemeye yer verilmelidir.

Kat İrtifakı Konusu

Kat irtifakı temel üstü inşaatına geçiş ile kurulabilmekte ve arsa sahiplerince dönemsel olarak iyi niyetle tapu devri yapılabilmektedir. Oysa ki söz konusu durumda tapu devirleri işin ilerleyişi ile paralel halde olacak şekilde sözleşmede düzenlenmelidir.

İşin Tamamlanma Süresi ve Cezai Şartlar

Yıkım ruhsatı dahil olmak üzere, inşaat ruhsatının çıkmasından iskanın alınmasına kadar tüm süreç sürelere bağlanmalıdır. Net sürelere bağlanan maddeler için hem aylık bazda gecikme tazminatları olmalı hem de olası gecikmenin fazlaca uzaması durumunda fesih hakkının arsa sahipleri düzenlenmiş olması gerekmektedir. Yine eklenecek cezai şartlar ile beraber ifasını istediğimiz müteahhit için müspet zararlarımızın da korunmasını garanti altına almış oluyoruz. Kapsamlı ve özenli düzenleme isteyen kısımlardandır.

Ek Bedel ve Mücbir Sebep

Pandemi sürecinin yaşanması ve takibinde kur farklarından doğan maliyet artışı bunun yanı sıra daire fiyatlarındaki yükselme gibi etkenlerden müteahhitlerin ek bedel ve mücbir sebep talepleri olabilmektedir. Dolayısıyla nitelikli düzenleme şarttır.

Masraflar ve Sorumluluk

Bütün vergi ve giderler, müteahhitin öteki borçlarından ilgili projenin sorumluluğu, arsa için borçlanma konusu, elektrik su vs. gibi kullanımları, sözleşme öncesi ve sonrası borçlar, arsa sahipleri- müteahhit sorumlulukları kapsamlı düzenlenmelidir.

SGK Primleri, Vergiler ve İş Güvenliği

Konu ile alakalı olarak çok kapsamlı biçimde düzenleme gerekmektedir. Bu maddenin kapsayıcı olması inşaat sırasınca ve sonrasında 3. Kişilere karşı doğabilecek borçlar, 3. Kişilerin talep ve mağduriyetleri bakımından arsa sahiplerini korur.

Teknik Şartname

Bu kısım sözleşmeye ek olarak düzenlenmelidir. Burada önerimiz taşınmazın bulunduğu yerdeki bir mimarlık ve yapı denetim firmasından görüş alınarak, teknik şartnamenin ilgili yerin ihtiyaçları ve kalitesi bakımından düzenlenmesidir. Ayıplar açısından önemlidir.

Plan Projelerde Değişiklik

Hazırladığınız sözleşmenizde bu maddenin düzenlenmemesi uygulamada sürprizlerle karşılaşmanıza yol açabilir. Tadilat projesi adı altında onayınız olmaksızın proje geneline veya size yansıyan olumsuzluklardan korunmak için hayatidir.

Sözleşmenin Feshi

Burada fesih hakkına ruhsat, ifanın durumu ve nitelik gibi bakımlardan sınırlandırmalar düzenlenerek yer verilmelidir. Ayrıca haksız fesih ve fesihe bağlı cezai durumlar da yine proje genelinde kapsamlı biçimde güncellenmelidir.

Teminat

Bu başlık projeden projeye değişkenlik gösteren bir düzenleme istemektedir. Kentsel dönüşüm yasası gereği zorunlu kılınan teminat bedeli ve müteahhitlik firmaları için çıkarılan düzey yetkilendirmesi bulunsa dahi süreçte doğabilecek mağduriyetlere karşın daha kati ve pratik sonuç alınmasına yardımcı olacak garantiler alınmış olmalıdır. Bu noktada teminatın temelinde yatan gaye projenin tamamlanması, mağduriyetlerin oluşmaması ve tamamını kapsayan nitelikli düzenlenmiş sözleşmenin bütünüyle uygulanabilmesi amacıdır.

Projeye Göre Maddeler

Devir yasağı, ortak alma, taşeron durumu, alacağın temliki, vefat, yönetim planı, ortak alan kullanımı, özel alanlara dair düzenlemeler, kanuni değişikliklere karşın durum, denetleme gibi projeden projeye değişen maddeler de hayati önemdedir.

Konu İle İlgili Hukuki Yorum

Günümüz gayrimenkul fiyatlarına bakıldığında, en basit bir kat karşılığı inşaat projesi dahi milyonlar ile ifade edilmektedir. Söz konusu projeler için kat karşılığı tipi yapılanlar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır ve bu karma bir sözleşme tipidir. Bu tip sözleşmeleri kavramak için inşaatın doğasını ve hukuki düzenlemelerine hakim olmak gerekmektedir. Unutulmamalıdır ki inşaat yapımı bir süreçtir ve süreçteki bütün ihtimallere karşım sözleşmede düzenlemeye yer verilmesi gerekmektedir. Aksi durumlara bakıldığında bir sözleşmede bir maddenin dahi varlığı veya yokluğu milyonları aşan mağduriyetlere tekabül edebilmektedir. Bu noktada idari ve teknik konuların “proje özelinde” net saptanması ve ayrıntılı düzenlenmesi kaçınılmazdır. Lütfen dikkatli olunuz.