Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Ölümü Durumu

Yüklenicinin Kişisel Özellikleri Dikkate Alınarak Sözleşme Hazırlanması

TBK 486 sadece gerçek kişi yüklenicinin ölümünü sözleşme sona erdirme nedeni olarak kabul ederken yüklenici eğer tüzel kişi ( şirket) ise tüzel kişiliğin sona ermiş olması gerekir. Ancak tasfiye haline gelmiş şirket için sözleşme olanaksızlıktan fesih durumuna düşer. Ancak yüklenici firmanın ortağının veya yöneticinin ölümü bu kişilerin sözleşmeye taraf olmamaları sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmez. Ancak iş sahibi işi ancak belirli bir kişinin yapımına sözleşme ile özgülediyse ve yüklenici de bunu biliyorsa yüklenicinin ölümü ile sözleşme sona erer. Ancak bu kişi yönetimde tek başına veya büyük ortak konumunda olmalıdır. Bu kişinin şirketten ayrılığı da yine vefat şeklinde kabul edilip, uyarlanabilmektedir.

Özetlenecek olursa kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genel olarak arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici tüzel kişilik arasında olur ve şirketin o dönem ki sahip veya yöneticilerinin vefatı ile süreç karmaşık bir hal alabilmektedir. Dolayısıyla sözleşmenin tüzel kişi ile yapımı ek olarak ise belirli kişiye özgülenmesi işin özen, ehemmiyet ve niteliği bakımından sağlam temelde ilerlemesini sağlayacaktır. Yüklenicinin kişisel özellikleri dikkate alınarak yapılan sözleşmeler yüklenicinin ölümü durumunda arsa/iş sahiplerine haklar tanımaktadır.

Sözleşmenin Kişinin Kişisel Özellikleri Dikkate Alınmadan Hazırlaması Durumu

Sözleşme kişinin kişisel özelliklerine özgülenmediğinde vefat durumu sözleşmeyi sona erdirmez. İnşaatın imali için yardımcı kişiler, alt yükleniciler, mirasçılar, yasal temsilcileri, ardılları veya iflas masası görev alabilir. Özetlenecek olursa yüklenicinin ölümü sözleşmeyi geçersiz kılar ibaresi geçerlilik arz etmiyorken, yüklenicinin kişisel özellikleri sözleşmenin kurulmasında etkili, belirleyici olmuş ise vefatı sözleşmeyi soma erdirir. TBK 486/1

Kısacası Yargıtay görüşünden de anlaşılacağı üzere yapılacak iş yalnızca ölen kişinin meziyet ve mahareti ile yapılabilir idiyse sözleşme sona erer. Diğer durumlar için sözleşme mirasçı ve ardıllar için ayaktadır.

15. Hukuk Dairesi 12.11.1990, 1503/4707

Yorum; Karardan anlaşılacağı üzere yüklenicinin vefatında sözleşmenin sonra ermesi için işin kişinin maharetine özgülenmiş olması önemlidir. Aksi durumda sözleşmede ölüm sonrası sözleşme mirasçılara geçmez ibaresi dahi sözleşmeyi sona erdirmez.

Genel Yorum

Arsa payı kat karşılığı inşaat süreçlerinde genel olarak tüzel kişilik yani şirket ile arsa maliki/malikleri arasında sözleşme kurulur. Sözleşmenin ölüm durumunda fesih veya ayakta kalması sonuçlarına dair önleyici olabilmesi adına iki farklı yol izlenmelidir. Eğer ilgili inşaatın sadece söz konusu kişi tarafınca yapılmasını, ölümü halinde devam olunmaması eğilimi var ise imal edilecek eser ile imal edecek tüzel kişiliğin yönetici/ sahibi kişi arasında maharet, nitelik bakımından açık bağlar sözleşme ile kurulmalıdır. Bunun yanı sıra genel olarak ise bilinmelidir ki inşaat işi için istisnalar haricinde kişilerin özel mahareti aranmaz. Dolayısıyla kişiye değil tüzel kişiye güven, kişinin değil tüzel kişiliğin sağlam, köklü ve güven veriyor olması gerekmektedir. Genel olarak ölüm hali kkis için fesih sonucu doğurmaz. Ardıllar, mirasçılar için sözleşme ayaktadır. Gerçek kişinin ölümü ile sözleşme ayakta iken şirketin iflası gibi durumlarda ise tüzel kişiliğin ölümü fesih sebebidir. Mağduriyet yaşamamak adına şirketin ticari, itibari durumuna bakılmalı, yeteri teminat alınmalıdır.