Barış Mükyen | Kat Karşılığı Fesih

İnşaat sözleşmelerinin feshi için tarafların aralarında anlaşma veya mahkeme kararı gerekmektedir. Fesih kararı alınabilmesi için inşaatın %90’lık kısmından fazlası tamamlanmamış olmalıdır. Fesih ile beraber alacaklar karşılıklı iade edilir. Alacak ve borç kavramları ise duruma göre değişkenlik gösterir.

Arsa sahibi bakımından bakıldığında müteahhitin ”imal ettiği ” kısım için borçludur ancak bu borç kendi ”mülkiyet” dışında alacaklarını geçmiyorsa buna da mahsup edilir. Arsa sahibinin alacaklarının en önemlisi yer ile alakalı malikliği geri alır ve diğer alacakları vardır. Söz konusu durumda yüklenici yani müteahhit dışında ilgili pay alan 3. kişilerde aldıkları payın temlikini sağlamak zorundadırlar. Ancak aralarında sözleşme kurmuş oldukları müteahhit bu noktada kendileri için bedel iadesi hukuki muhattabı olmaktadır. Kat karşılığı inşaat projesinden yer alan kişiler için bu durum ”avans ”olarak değerlendirilir ve inşaatın kat karşılığı olduğunu biliyor ve bilmeleri gerekiyor şeklinde varsayılır ve almış oldukları pay arsa sahibine iade edimek zorundadır. İyi niyetli 3. kişi kabul edilmezler.

Fesih ile beraber ”müspet” yani olumlu zararların talebi ortadan kalkar ve yerine menfii zararlar üzerinden hareket edilir. Arsa sahibi için cezai şart, kira gelirleri ve sözleşmeye bağlı olarak pek çok hak doğabilmektedir. Çok sık karşılaşılan bir durum olan sözleşme ile beraber ”temlik” yanı pay devri yetkisinin verilmesi olası bir olumsuzluk durumunda geri dönülmez mağduriyet yaratabilmektedir. Temlik ile beraber yükleniciye geçen arsa payları için söz konusu yüklenici adına oluşan öteki icra şerhleri temlik ile mülkiyeti kendisine geçen bu arsa payları için uygulanabilmektedir. Böylece projeyi yapması imkansız hale gelen ve fesih yapılan müteahhitin arsa paylarını devri noktasında ciddi mağduriyetler doğabilmektedir.

Yine en sık rastlanılan mağduriyetlerden birisi de ”fesih” için sözleşmenin inşaat tamamlanma süresinin dolması gerektiği veya ruhsattan sonra sürenin işlediği yanılgılarıdır. İnşaatın kalan sürede yapılamayacağı net ise fesih hakkı doğar. Ruhsat alınması itiberiyle x kadar süre hükmü olan sözleşmelerde ise sürenin işlemesinin ruhsatı almayara durdurmak mümkün değildir. İlgili arsanın bulunduğu yer itibariyle ortalama ruhsat süresi baz alınarak üzerinden çok zaman geçmesine rağmen alınmıyorsa kötü niyet kabul edilir.

Ancak zaman zaman ”müspet” zararlar bakımından fesih yerine müspet zararları talep etmek, seçimlik haklarını talep etmek daha makul olabilmektedir. Dolayısıyla da saptama yapmak çok mühim olmaktadır. Fesih doğması sözleşmeden net anlaşılmasa dahi emsallere bakılıp, varolan sürece göre net saptama hukuki danışma ile ortaya konulabilir. Söz gelimi yaklaşımlar yerine haklarınızı net bilerek ona göre aksiyonlar almanız çoğu zaman hayat kurtarıcıdır.

Barış Mükyen