Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılarda Paylaşım Sorunları
Bir sözleşmeye bağlı olarak, yapı iznine ve onaya uygun yapılmış projeler için durum kat irtifakı tablosunda görüldüğünden fazlaca uyuşmazlık doğmaz, doğması durumunda ise hızla sonuç almak mümkündür.
Kat irtifakında arsa sahibine düşen bağımsız bölümler eksik veya kabul edilemez düzeyde teslim edilmiş ise arsa sahibi yükleniciye verdiği tapuları geri talep edebilir. Sözleşmenin geriye etkili veya ileriye etkili bozulması durumuna göre arsa sahibi haklarını alır.
Yüklenici eğer ki arsa sahibinin “açık ve yazılı” talebi ile ek imalarlar yaptığını ve ek giderler ortaya çıktığını ortaya koyar ise payının arttırılmasını karşılık ücret almadığı durumlarda talep edebilir.
İnşaat devam ederken imar durumuna göre ifa imkansız hale gelmesi durumunda ise alacak verecekler devredilir. Bunun yanı sıra kararlaştırılan oranda bir yapı yapılamaması durumunda ise orana göre tespit gündeme gelir.
Sözleşmede ek olarak kararlaştırılmadığında imar değişikliğine bağlı doğan tüm “fazlalar “ oransal paylaşılır.
Paylı Mülkiyet Paylaşım Sorunları
Söz konusu uyuşmazlıklar iki parselin tevhid edilmemesi, projenin dışına çıkılması, parsel büyüklük farklarına aykırı hakediş, inşaat başlangıcı sonrası imar değişikliği gibi durumlar paralelinde doğmaktadır. Bu durumlar için maliklerin sözleşmeye bağlı olarak hukuken ve fiilen bağımsız bölüm hakedişlerini saptamak özenli bir inceleme ve araştırma gerektirir.
Tespit Davası
Tespit davasının konusu olabilmesi için hak kaybının olduğu veya ciddi bir tehlike altında olduğu apaçık olmalıdır. Söz konusu tehlike veya mağduriyete dair belirsizliğin netleşmemesinin davacı için zarar doğurması ve genel hukuki yarar gözetilmelidir.
Sözleşmede oransal bir anlaşma olup, bağımsız bölüm numaralı paylaşımı yok ise hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı tespit gerektirir. Ayrıca burada en önemli konu tespit ile sınırlı kalınmaması ve tespite ek olarak ilgili belirlenen bağımsız bölüm ayrıştırmasının tescilidir.
Bağımsız bölüm tespit süreçlerinin başlaması için inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması, ifanın imkansız olmaması, imara büyük bir aykırılık olmaması gibi durumlar gözetilir. Yine ilgili durumla alakalı Yargıtay örnek karar çalışmalarım da olacaktır.
Sözleşmeye Göre Paylaşım
Sözleşme yapanların her birine ve yalnızca birine kalacak bağımsız bölümler sayı ve kapı numarası olarak net belirtilmelidir.
Arsa sahibine bağımsız bölüm hakedişi sözleşme ile netleştirilip bağımsız bölümlerini seçim hakkı verilebilir.
Sözleşme yalnızca oran içeriyorsa bağımsız bölümlerin sayısı, katları, cephe ve nitelikleri ( iş yeri- konut ) bakımından saptanarak dürüstlük kuralı gereği veya şerefiye tespiti sonrası paylaştırılabilir. Aksi durumda mahkemece tespit ve teşhis gerektirir.
“Fazlalara “ ( genel m2, bağımsız bölüm, kendine düşen bağımsız bölüm m2 )dair paylaşımlar sözleşmeye uygun yapılmalıdır. Sözleşmede ek olarak kararlaştırılmadığında ise sözleşmenin genel hakediş oranına göre taraflar hak sahibidir. Yargıtay genel görüşü bu yöndedir.
Hukuki Yorum
Genel olarak kat karşılığı inşaat süreçlerinde PAYLAŞIM konusu en önemli konulardan birisidir. Tarafların haklarının bağımsız bölümlere indirgenerek nihai olarak teslim edileceği esas net hakedişi belirler. Dolayısıyla bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli durum sözleşme kurulurken kat irtifakı kurulma numaralandırması, paylaşımının net belirlenmesi. Buna ek olarak fazla yapıya ve imar kaynaklı durumlara dair net ibarelerin eklenmiş olmasıdır. Ancak sözleşme süreci geçmiş ve tamamlanmış ya da paylaşım aşamasına gelmiş süreçlerdeki uyuşmazlıklar noktasında ise şerefiye tespiti oransal paylaşımlar için net hakedişin belirlenmesini sağlar. Fazla yapı ve ek bedel taleplerine dair haklarınızı net olarak bilmelisiniz. Bunun yanı sıra yaptığınız sözleşme ve kapsadığı parseller için yapılan paylaşım ile hakedişiniz sözleşmede belirlenmiş fakat söz konusu proje daha sonra farklı parsellerin eklenip arsaların tevhidi ile projenin o şekilde yapılıp, sizinle yeni sözleşme yapılmaması durumunda birleşmeden kaynaklanan “fazlalara” dair hakedişinizi oranınızca talep edebilirsiniz.
Özetlemek gerekirse güncel durumda çoğunluklar anlaşmalar oran paylaşımı veya bağımsız bölüm adedi paylaşımı üzerinden ilerlemektedir. Ancak sözleşmede paylaşıma dair maddelerin içeriği veya bu kurulmuş olan anlaşmanın paylaşımına dair detayları netleştirmek sizi koruyacaktır.