İmar Durumu ve İnşaat Alanı
Üzerine inşaat yapılması düşünülen arsa konusunda belediyeden güncel bilgi alınması, ilgili imara uygun olarak yapılabilecek inşaat büyüklüğünü ve detaylarını net olarak saptanması gerekmektedir.
Doğru Firma Arayışı
Söz konusu alan için projeyi gerçekleştirebilecek firmanın belirlenmesi hayati derecede önem arzetmektedir. Bu firmanın bilinirliği, ticari sicili, aktif işleri ve tamamlanan işleri kapsamlı araştırmalıdır. Ayrıca belirtilmelidir ki her ne kadar yapılan araştırmalar veya resmiyete tekabül ettiği kadarıyla bir sorun görünmeyip, güven tesis eden firma intibası uyansa dahi sözleşmeye eklenecek bazı maddeler ve sözleşmeye ek müteahhite yüklenecek bazı yükümlülüklerle süreç her senaryo için garantiye alınmalıdır.
Makul Talepler
Arsa sahipleri kendi arasında ve müteahhite karşı olmak üzere ilgili alanla alakalı taleplerinde makul ve mevcut sektör realitesine göre hareket etmelidirler. Aksi durumlarda inşaatın değişen koşullara göre tamamlanamaması veya makul olmayan talepler üzerine sözleşme tesis edilmiş olmasından ötürü hem müteahhitin ticari hesapsızlığı hem de maliklerin fazlaca olan, gerçekten uzak talepleri süreci tıkayan bir hale getirebilir. Burada mutlaka taraflar günün realitesine uygun hareket etmelidirler.
Proje Realite Denetimi
Müteahhitin ilgili vaatleri ile sürece dair yapılması planlanan yapının maliyet kıyaslaması mutlaka konusundaki bilirkişilere yaptırılmalıdır. Söz konusu hesaplama akabinde mutlaka pozitif görünmesi ve değişebilecek koşullara dahi uyumlu olması gerekir.
Sözleşme
Önceki çalışmalarımda özet başlıklarla dahi olsa kat karşılığı sözleşme hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir bunlara değindim. Ancak bugün kısa başlıklarına çeşitli ekler ile yine değineceğim.
- Sözleşme mutlaka noter huzurunda olmalı ve şekil şartına uygun olmalıdır.
- Sözleşme alınan imar durumuna göre taks, kaks, emsal ve hmax gibi kriterler göz önünde bulundurularak hazırlanmalıdır. Bu aşama da Avan Projesi mutlaka çizdirilip, belediyeye onaylatılmalıdır
- Kesinlikle noterlerce dayatılan Matbu sözleşmeler ile hareket edilmemelidir ve hukuki destek alınmalıdır.
- Kat Planları Ve Kroki çok kapsamlı ve net anlaşılır düzenlenerek ekte yer almalıdır.
- Kira , Taşınma Maliyetleri
- Fesih Koşulları
- Mücbir Sebep Koşulları
- Ortak Bağımsız Bölüm Paylaşımı
- Taraf (Özellikle şirkete ve kişiye Özgüleme) çok önemlidir. Devir durumuna dikkat edilmelidir.
- Sözleşme konusu
- Teslim
- Bağımsız bölümlerin net ayrıştırılması
- Bağımsız bölüm satış izin dilimleri
- Ek Bedel hususu detaylandırılmalı
- Devir
- Kademelerin netleştirilmesi
- Geç teslim ve cezai şart
- Genel cezai şartlar
- Denetim
- Yönetim Planı
- Vekalet detayları
- Teknik Şartname mutlaka kapsamlı şekilde ekte yer almalı
- Alt yüklenicilik sınırları
- Yıkım ve hafriyat
- Arsa payları devir şekli
- Tüm tarih, süreç ve periyotların net ortaya konması
- Sözleşmeye konu alan ve anlaşma durumuna göre en kapsayıcı ve en detaylı biçimde kalan detaylar da mutlaka sözleşmede yer almalıdır.
Teminat
Müteahhit firma o gün ki koşullara göre pozitif görünse de değişen süreçlerde işi yapamaz hale gelebilir veya iradi olarak yapmayabilir. Burada banka teminat mektubu, bina tamamlama sigortası gibi unsurlar projenizin tamamlanması için garanti pozisyonundadır.
Yönetim Planı
Yönetim planı tapuya şerh edilen ve 4/5 gibi oy çokluğu ile ancak değiştirilebilen hakları düzenler. Ancak çoğu zaman başında net düzenlenmediğinse özellikler ortak alanlara dair kötüye kullanıma yol açabilen problemler ile karşılaşılabilmektedir.
Kat İrtifaklarının Kurulması
İnşaatın belli seviyeye gelmesi ile beraber kat irtifakları kurulur burada en önemli husus müteahhitin bağımsız bölümlerinin “sözleşmedekine uygun “ şekilde tapularının işin ilerlemesine göre kademeli olarak verilmesidir. İskan adına hayatidir.
Teslim Alma
Teslim alma süreçlerinde ayıba konu olan inşaa durumları net olarak ortaya konmalı ve teslim alınmamalıdır. Gizli ayıplar için ise mutlaka süreç ortaya çıkar çıkmaz işletilmelidir. Aksi durumda sonuç almak zor olabilmektedir.
İskan
Kat irtifakların kurulması ve tapuların verilmesi sözleşme ile doğru düzenlenmelidir. Sözleşmeden hareketle ise İskan alınmadan , iskan için rehin tutulan tapular asla verilmemelidir. Burada iyi niyetlerin suistimaline sıkça rastlıyoruz.
Yorum
Buradaki aşamalar maliklerin haklarını bildiği ve tüm ihtimallere uygun alınmış tedbirler ve doğru hazırlanmış sözleşme varsayılarak yapılmıştır. İşlerin olumsuz ilerlediği projeler için ise bu olumsuzluğun kaynağı pek çok farklı unsur olabilmektedir. Burada aşamaları doğru işletmenin önemi Olumsuzluk Doğma İhtimalini çok aza düşürmektir. Ancak olası bir olumsuzluğa rağmen ise hazırladığımız Sözleşme bütün olumsuzluk senaryolarını kapsıyor olmalı en en önemlisi ise hızla ve etkili sonuç doğurabilen hükümler içeriyor olmalıdır.