1) Yüklenici, arsa sahibinin rızası olmadan sözleşmenin dışında ilave birtakım işler yapamayacağı gibi imar durumunun uygun olduğu gerekçesiyle inşaat alanını yatay/dikey olarak genişletemez.
2) Aksi durum sözleşmenin ihlalidir. Ancak uygulamada mevcut durum el verdiğinde ek bağımsız bölümler yapıldığını veya alanların müteahhit menfaatine genişletildiğini görebiliyoruz. Peki bu durumda arsa sahibi, müteahitten ne gibi taleplerde bulunma haklarına sahiptir?
3) a-İnşaatın yapımı sırasında, imar durumunda meydana gelen değişiklikle yeni bağımsız bölüm yapılıp veya mevcutlar genişletilebilir. Böyle bir durumda, yapılan fazla kısmın, arsa sahibi veya yüklenici arasında nasıl paylaştırılacağı sorunu ortaya çıkar.
b-Bağımsız alanların sözleşmeden geniş yapılanlarının kime ait olduğuna bakılır. Hangi taraf için bu genişleme menfaat doğurduysa diğer taraf oransal olarak veya farklı biçimde hak talep edebilir. Ancak uygulamada ağırlıklı olarak yüklenici ( müteahhit) lehine olmaktadır.
c- İlave bağımsız bölüm yapılması halinde, bunların hangi esasa tabi olacağı önceden kararlaştırılmışsa sözleşme hükümleri uygulanır. Ancak ilgili maddeler ile gerçekleşen durum uyumluluk göstermek zorundadır.
d- İlave bağımsız bölümlerin hangi esasa tabi olacağı konusunda, herhangi bir hüküm öngörülmemiş ise; Öncelikle belirtmek gerekir ki, ilave bağımsız bölüm yapılmasında, arsa sahibinin açık veya zımni muvafakatinin bulunması gerekmekte ve aksi durumda müteahhit sözleşmeyi ihlal etmiştir. Sözleşmede atıf yapılan edim dışındaki koşullarda müteahhit tek başına değişiklik yapamaz. Yapılan değişiklikler menfaat doğurduysa arsa sahibiyle arsa payı oranında paylaştırılır, arsa sahibine zarar doğurduysa tazmin edilir.
4) İlave bağımsız bölümlerin hangi esasa tabi olacağı konusunda sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı ve arsa sahibinin bu fazla inşaata icazet vermiş sayıldığı durumda, taraflar fazla kısımların nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşabilirler. Bir anlaşmaya varılmazsa, sözleşmedeki oranlarına göre anlaşılır. Yargıtayında görüşü bu yöndedir. Ayrıca da bilinmelidir ki fazla kısımların paylaşımında, yüklenicinin bu kısımlar için yapmış olduğu giderler dikkate alınmaz.
5) Yapılacak tüm ilave inşaatın yükleniciye verilmek istendiği sonucuna varılabilmesi için, arsa sahibi için bütünüyle feragat sözleşmeden açıkça anlaşılması gerekir. Açıkça anlaşılmıyorsa,yapılan fazla inşaat,sözleşmedeki paylaşım oranlarına göre taraflar arasında paylaştırılır
6) İlave bağımsız bölümle ilgili hüküm yer almakla beraber, bu hüküm açık olmayabilir.Bu durumda sözleşme hükmünün yorumlanması ve tarafların gerçek iradelerinin araştırılması gerekir. Bu durum çok önemlidir çünkü müteahhit için sözleşme kurulurken ki beyan ile fiil örtüşmeyebilr
7) Yüklenicinin, ilave bağımsız bölümün arsa sahibine ait olacak kısmı için,vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak,arsa sahibinden ayrıca bedel istemesi mümkün değildir. Ayrıca arsa payı oranında ilave bağımsız bölüm iadesi yerine bir ücret üzerinde de anlaşma sağlayabilirler.
8) İlave bağımsız bölüme konu olmuş taşınmaz, iyi niyetli 3. kişiye devredilmiş ise ara sahibi tarafından her hangi bir hak bu kişiye yöneltilemez. Söz konusu taşınmaz için arsa sahibinin mevcut hakkının ücreti, yükleniciden (müteahhit) alınır.
9) Aynı şekilde, sözleşmede inşaatın yapılmasına imar durumunun imkan vermediği hallerde, imara aykırı inşaat yapılamayacağından, alanı küçülen veya bağımsız bölüm sayısı azalan inşaatta, arsa sahibinin payında meydana gelen eksiklikten yüklenici sorumlu tutulamaz.
10) Bu durumda ,azalışı sözleşmedeki paylaşım oranına göre yüklenirler. Ancak asıl çok karşılaşılan ve önemli olan ise,sözleşme sonrasında imar durumunda olan değişiklik ile alanı büyüyen veya bağımsız bölüm sayısı artan inşaat için fazlalıklar da oranında paylaşılır.
11) Ayrıca sözleşmede ilave bağımsız bölüm yapımına ilişkin hüküm olmasa bile,imar durumu elverişli olmasına rağmen,yüklenicinin gerekli vekaleti olmaması nedeniyle istenen proje değişikliğini arsa sahibinin yapmaması ya da yükleniciye vekalet vermemesi dürüstlk kurallarına aykıdr
12) Belli bağımsız bölümler net olarak arsa sahipleri için belirlenip “kalan” bağımsız bölümler müteahhite aittir ve ferağ edilmiştir ibaresi geçse dahi bu durum sözleşmeye ek doğan bağımsız bölümleri bağlamaz.
Yeni bir kat karşılığı sözleşmesi yapıyorsanız mutlaka “fazla yapıya” ilişkim maddeleri net gözetiniz. Geçmişe dair böyle bir durumunuz olduysa da bu 10 madde ile kıyaslamak size hak doğurabilir.