Kat Karşılığı Sözleşmeleri Bakımından Tüketici Hukuku

Yüklenici (müteahhit) sözleşmeden doğan alacaklarını veya devir edilen arsa paylarını 3. bir kişiye devrettiğinde “tüketici işlemi” gündeme gelmektedir. Ön ödemeli konut sözleşmesi ile daire satın alan kişi burada “tüketici” konumunda değerlendirilir.

Burada tüketici olarak tanımlanmasındaki temel tüzel kişilik veya kamu kişiliği ile yani basiretli tacir ile girilen alışveriş durumudur. Bu noktada satıcının ticari maksatla, alıcının ise alınanı yalnızca kişisel ihtiyacı gidermeye kullandığı anlaşılmalıdır.

Kanun esasında eser sözleşmelerini “tüketici hukuku” kapsamında değerlendirir bu durum yalnızca iş sahibinin tüketici sayıldığı eser sözleşmeleri için değerlendirilmektedir. Özetle taşınmaz satış sözleşmesinin tüketici işlemine kabulü için tatil veya konut amaçlı olması gerekir.

Ancak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar tüketici hukuku bakımından değerlendirilmemektedir. Çünkü söz konusu durum için arsa sahibi konut ihtiyacından ziyade ilgili taşınmazının değerlendirilmesi temeliyle yüklenici ile sözleşme ilişkisi kurmuştur.

Ancak arsa sahibi yalnızca konut edinmek maksatlı sözleşmenin tarafı olduğunu ispatlayabildiği ölçütte bu durum tüketici işlemi olarak değerlendirilebilmektedir. Ancak bu noktada tüketici de buna karşın ticari refleksler ile ticari işlem içerisinde bulunmuş olmalıdır.

Tüketici işlemi olarak kabul edilen durum için bileşik faiz uygulanamazken, yüklenicinin yani müteahhitin borçlu duruma düşmesi halinde ise TBK 117 hükümleri uygulanır. Yine ayıp bakımından da tüketici işlemi olup olmaması noktasında farklılıklar doğurmaktadır. Tüketicinin korunması kanunu bakımından borcun zamanında ifa edilmemesi sözleşmeye aykırılık ifade etmekte ve ayıptan doğan sorumluluk ilkelerinin uygulanması söz konusu olur. Ayrıca tüketiciye kapsamlı açıklanmadan, tartışılmadan ve dürüstlük kuralına aykırı art niyet ile tüketicinin bilgisizliğinden faydalanılarak sözleşmeye eklenen ve kötüye kullanıma açık olan hususlar “haksız şart” olarak ifade edilmektedir. Bunun en sık karşılaşılan hali yüklenicinin müteahhitin tüketiciye danışmadan hazır taslak haline getirdiği sözleşmeyi kötü niyetle tüketiciye imzalatması durumudur. Bu durumda tüketici pozisyonundaki arsa sahibi veya alıcı TKHK’dan doğan korumadan yararlanma ilkesini değerlendirebilir. Bunun yanı sıra TBK bakımından değerlendirildiğinde ise yine ilgili kanundan doğan korumadan yararlanma ilkesine gidilebilir.

Özetleyecek olursak kat karşılığı sözleşmeler için arsa sahibi tüketiciyi koruma hakkındaki kanundan faydalanabilmesi için sözleşmenin diğer tarafının tacir olması kendisinin ise mesleki veya ticari olarak gayesinin bulunmaması gerekir. Tüketici pozisyonunda olunması ile beraber sözleşmeden cayma noktasında herhangi bir gerekçe gösterilme şartı aranmaz. Ancak caymanın olduğu süre 14 günden sonra ise cezai şart veya çeşitli masrafların üstlenilmesi durumu gündeme gelmektedir. Ancak cayma hakkının kullanımında satıcıya bildirim zorunludur.

Kat Karşılığı Sözleşmeleri Bakımından Tüketici Hukuku Hukuki Yorum

Günümüz ekonomik koşullarında konut ihtiyacı sebebiyle yükleniciler ile sözleşme kuran kişiler sonrasında bilgisizlikleri kaynaklı ve bazı müteahhitlerin kötü niyetlerinden doğan biçimde mağduriyet yaşayabilmektedir. Söz konusu durum için alıcının hukuki tanımlamasının yapılması, yapılan sözleşme ile hakların saptanması ve sürecin doğru işletilmesi mağduriyet giderici olabilmektedir. Bu noktada en önemli hususlar yapılan peşin ödemelerin günümüz alım gücüne uyarlanması veya satın alınan taşınmazların hukuken teslimine zorlanması yöntemleridir.