Öncelikle söz konusu durumda eksikliklerin giderilmesi, ayıpların giderilmesi veya inşaatın tamamlanması için nama ifa yolunun kullanılması için projenin “imara uygun başlamış “ olması esastır. Dolayısıyla imara uygunluk denetimi yarım kalan projeler için dahi mühimdir.
İş/ arsa sahibinin gereken izni alıp nama ifa yolunu kullanarak işi tamamlaması veya üçüncü bir kişiye tamamlatabilmesi için yüklenicinin işi gereğince yapmıyor olması ve temerrüde düşmesi gerekmektedir. Nama ifa ile amaçlanan yarım kalan işin iş sahibi veya belirleyeceği bir kişi tarafından tamamlanmasını sağlamaktır. Ancak burada sıkça karşılaşılan durum hangi imalatlar için bu izinlerin verildiğinin, avans niteliğindeki giderlerin kapsamının net belirlenmemesi durumudur. Bilirkişi karar ek raporu bu bakımdan kesinlikle ayrıntılı olmalıdır.
Öncelikle keşifle beraber eksik işler saptanır, gider saptaması yapılır ve ardından işin yapılma izin raporu oluşturulur. Söz konusu rapor için mutlaka ayıplı, eksik işlerin ayrı ayrı biçimde düzenlenmesine dikkat edilmelidir. Saptanan işlerin tamamlanma bedeli avans olarak talep edilmelidir. Ancak ayıp ve kalite farkları ile alakalı yanı işin tamamlatılması dışında kalan kalemler normal alacak olarak hüküm doğurur. Burada mühim olan durum işin tamamlatılması için nama ifa kapsamındaki avans işin tamamlatılması için yetersiz kaldığında eksik kalan kısım için kalan kısmın istenmesi mümkün iken, kalite farkları ve ayıplar için bu bedelin ilk seferde net belirlenmesi önemlidir. Aşım durumunda bu bedel hukuksal olarak yeniden talep edilememektedir.
Yine önemli bir nokta yüklenicinin nama ifa için avans borcunun yerine getirilebilmesi noktasında yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışı ile avans tamamlatılabilirken bu durum ayıp ve kalite farkları için geçerli değildir. Özetle nama ifa bedelinin belirlenmesi ile beraber bedeli avans olarak tahsil edilmeli, kalite farkları için ise bedelin hükme bağlanması gerekmektedir. Nama ifa kapsamında yüklenicinin bağımsız bölümünün satılarak bedeli sağlanması noktasında taşınmazın satılması nama ifa bedelini karşılama amaçlı olmalı ve iyiniyet korunur olmalıdır. Satışı istenen bağımsız bölüm ile işin tamamlatılması arasında oransızlık bulunmaması gerekmektedir. Ancak yüklenici işin ifasına dair bedeli mahkeme veznesine ödemeyi taahhüt ederek, kendisine ait taşınmazın satışına mani olabilir. Ayrıca iş/ arsa sahibi nama ifa yolu ile işi tamamladığında eğer mümkün ise yükleniciye düşen bağımsız bölümlere dair eksik işleri tamamlamak zorunda değildir ve bu kısımlar katılmadan avans bedeli talep edilmesi daha makuldür. İş/ arsa sahibinin kendi bağımsız bölümleri ve ortak alanlar için bedel talep etmesi pratikte daha mümkün olandır.
Ancak eğer taraflar arasında bağımsız bölüm paylaşımı yapılmadı ise inşaatın tamamı için nama ifa talebinde bulunmak gerekmektedir. Burada önemli olan davacı yani iş/ arsa sahibi talepte bulunurken nama ifa için olan taleplerini ve varsa ayıplı işler için taleplerini ayrı ve net olarak ortaya koymalıdır.
Hukuki Yorum
Arsa payı kat karşılığı inşaat süreçlerinin sözleşmenin kurulması ve sürecin başlangıcında doğru yürütülmesinin önemini pek çok bakımdan vurguluyoruz. Ancak pek çok bu gibi proje için projelerin yarım kalabildiğini ve çıkmaz bir hal aldığını görebiliyoruz. Ancak bu gibi örneklerle karşılaşıldığında projenin durumu, ilerleme oranı ve sözleşmeden hareketle işin tamamlatılması ve giderlerin yükleniciye rücu edilmesi mümkün olabilmektedir. Elbette ki bu süreçlerin başlangıcında mutlaka bilinçli hareket ediniz ancak süreç bu aşamanın ilerisinde ise ve mağduriyet söz konusu ise bu durum her zaman dönülmezlik anlamı taşımaz. Nama ifa ile işin tamamlatılması yaşanan mağduriyetlerin giderilmesi ve projenin tamamlatılması/ tamamlanması konusunda sıkça çözüm olabilmekte ve sonuç alıcı etkiye sahip olabilmektedir.