Kentsel Dönüşüm Karşılıklı Borçların Yerine Getirilmesi İçin Haklar | Barış Mükyen
  1. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye yönelik feshedilmişse dahi, yüklenici imalat bedelini almadan inşaatı teslim etmek zorunda değildir.
  2. Yüklenici inşaata yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri almadan ilgili inşaatı hapis hakkına sahiptir. Ecrimisil ve El Atma
  3. Sözleşme noterde yapılarak tapuya şerh edilmeli, kat irtifakı çıkınca şerh bağımsız bölümlere yayılır. Bu şerh karşılıklı olarak hakları korur , yolsuz tescil ve defi bakımından faydalıdır. Ayni hakları koruması bakımından önemlidir. Bu şerhin yapılması durumunda arsa sahibinin borçlarından doğan borçlardan, rehinlerden yükleniciye isabet eden bağımsız bölümler etkilenmemiş olup, arsa sahibi yükleniciye kalan bağımsız bölümleri üçüncü kişiye sattığında arsa payı KKİS tapuya şerh edildi ise iyi niyet yükleniciye karşı aranmaz. Özetle sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, arsa payı kar karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları, daha sonra taşınmaz üzerinde var olan haklara karşı korur. Özetle bu durumun varlığı yüklenici, arsa sahibi ve hak alan üçüncü kişinin genel olarak kazanımlarını korumaya yarar. Ancak bilinmelidir ki sözleşmenin tapuya şerh edilmesi itibariyle beş yıl içerisinde eğer kat irtifakları kurulmaz ise şerh tapu sicilinden re’sen kaldırılır. Genel olarak sözleşmenin tapuya şerh edilmesini öneriyorum. Pek çok mağduriyetin temelinde bu işlemin yapılmaması olabiliyor.

Yükleniciden Teminat İpoteği veya Teminat Mektubu Almak

Bu durum ile geçmişe ilişkin yapılan sözleşmeleri incelediğimizde genel olarak sözleşme ile beraber arsa sahibinin tüm arsa paylarını devretmesi ve aynı zamanda ipoteğin konması şeklinde karşılaşıyoruz. Bunun yanı sıra yüklenicinin işi tamamen ve eksiksiz yapması için arsa sahibi sözleşmeye göre yükleniciye ait olan bir veya bir kaç bağımsız bölümün tapusunu teminat amaçlı olarak üzerinde tutabilir. Özellikle bu durum uygulamada yapı kullanım izni(iskan) alınmasına zorlama da önem arz etmektedir.

Buna ek olarak sözleşmeye bağlı biçimde başka bir taşınmaza rehin konulması, teminat mektubunun verilmesi veya ilgili çerçevesi belirtilen sermayenin depo edilmesi ile işin giderlerini garanti altına almak yöntemleri mevcuttur. Burada mühim olan durum yüklenici ile yapılan anlaşmanın koşullarının netleşmesi, sözleşmenin kapsamlı hazırlanması ve yüklenicinin/ yapılacak işin durumuna göre en ideal tedbir ve teminatın düzenlenmesidir. Genel olarak banka teminat mektubu bağımsız bölüm devri şartına bağlanırken, işin tamamlanmasına özgülenmesi makbuldür.

Yine uygulamada çok sık karşılaşılmayan ancak özellikle büyük projelerde mutlaka yer verilmesi gereken teminat senedi hususu işin tamamlanması sürecindeki gecikme ve doğacak ayıplara karşın belirli süre arsa sahiplerine/ iş sahiplerine gider garantisi sunmaktadır.

Yine unutmamalı özellikle bankalardan konuyla ilgili verilen teminat mektubunun kullanılması koşullarının net düzenlenmesi hem müteahhiti( yükleniciyi) hem de arsa sahibini koruyacaktır. Ayrıca kesin süresiz teminat mektubu kullanıma müsaittir.

Yine konudan bağımsız olarak ayrıca bir kaç zaman sonra ek olarak incelemesini paylaşacağım kamu ihalelerinde teminat süreçleri, irat kaydedilmesi konuları da yine yüklenici, iş sahibi bakımından kamu ihale sözleşmelerinde önemli yer tutmaktadır.

Özetlemek gerekirse her zaman değiniyoruz, arsa payı kat karşılığı inşaat süreçleri, kentsel dönüşüm süreçleri içerisinde pek çok değişken barındıran süreçlerdir. İşin yapılmasını maddi bakımdan garanti altına alma çalışmaları, teminat yalnızca bunların bir parçasıdır. İlgili projenin yapılmasını bir süreç olarak kabul edip sürecin hem olağan akışındaki gereklerini iyi bilmek hem çıkabilecek sorunlara dair öngörüsel tedbirlere sahip olmak hem de oluşan uyuşmazlık veya mağduriyet karşısında doğru yol/ yöntem ile ilerlemek ile makul sonucu alabiliriz.

Umarım faydalı olur.