Kentsel dönüşümün 3 faktörü vardır. Bunlar idare, arsa malikleri ve müteahhit firmalardır.
Kentsel dönüşüm riskli alanlar, rezerv alanlar ve riskli yapılar için söz konusu olabilmektedir.
Yıkım öncesinde parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Kentsel dönüşüm, arsa maliklerinin arsaları üzerine kendilerinin inşaat yapmaları şeklinde olabileceği gibi, arsa maliklerinin müteahhit firmalarla yapacakları kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri yapmak suretiyle de inşaatların müteahhitlere yaptırılması suretiyle ve diğer usullerde de olabilir. Türkiye’de arsa malikleri tarafından en fazla tercih edilen kentsel dönüşüm şekli müteahhit firmalar ile “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapılmak suretiyle kentsel dönüşümdür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterde “Düzenleme” şeklinde yapılması şekil şartıdır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin içeriğindeki hükümlerin belirlenmesi süreci, geniş anlamıyla sözleşmenin imzalanmasından başlayarak inşaatın hukuka uygun olarak inşa edilip kat mülkiyeti tapularının teslimine kadarki süreçlerin tamamına uygulanacak hükümlerin belirlenmesi sürecini olarak ta tanımlanabilir. Dolayısıyla yapılacak olan sözleşmeler mutlaka çok kapsayıcı, kentsel dönüşüm yasasına paralel, doğabilecek mağduriyetler bakımından kapsayıcı olmak zorundadır. Nelere dikkat etmeliyiz görelim;
- Sözleşme hukuken zorunlu kılınan şekil şartına uyularak yapılıp yapılmadığı durumu denetlenmelidir.
- Sözleşmeye konu arsanın ayrıntılı imar durumu çıkarılmalıdır.
- İnşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli belirlenmelidir.
- Verilecek vekaletlerin şekli ve kapsamı belirlenmeli.
- Arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanı kararlaştırılmalı.
- Uygulamanın yapılma zamanı ve şekli ayrıntılı şekilde yer almalıdır.
- Kentsel Dönüşüm işlemlerinin kimin tarafından yapılacağı net yer almalıdır.
- Kentsel Dönüşüm işlemlerinin tamamlanacağı tarih netleştirilmelidir.
- İnşaat Projesinin yapım, kabul edilme ve onay sürecine dair periyot belirlenmeli ve şarta bağlanmalıdır.
- İnşaat Ruhsatı alınması, inşaatın tamamlanması süreci net belirlenmeli.
- Kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri açıkça yer almalı.
- Bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılması kroki ile gösterilmelidir.
- Müteahhit firmanın inşaat işinin yürütülmesinde uymak zorunda bulunduğu esaslar detaylı yer almalı
- İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı öbür tazminatlar belirtilmeli.
- Kira miktarı, başlangıcı ve süresi.
- Olumlu ve olumsuz zararlar için tazminatı net yer almalı.
- Haklı fesih halleri ve mücbir sebeplere yer verilmeli.
- Yükleniciye ve arsa malilerine ait giderler belirlenmeli.
- Tapuya şerh, vergi resim ve harçlarına dair sorumluluklar netleştirilmelidir.
- Sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve diğer birçok önemli konunun kapsamlı düzenlenmesi.
- Teknik şartnamenin , kalite standartların ve teknik yapının tüm ayrıntılarıyla belirlenmesi.
- Müteahhitin iflası durumu.
- Fazla yapıya ilişkin hükümlerin mutlaka netleştirilmesi.
- İmar durumu değişikliklerine bağlı hususların detaylandırılmalı.
- Ortak alan, sosyal donatı alanı, süpürülebilir, satılabilir alanların netleştirilmesi ile alınacak “net m2 lerin saptanması.
- İşin devri veya müteahhitin yapamaması durumunda yündeme gelecek borçlar ve alacakların devri esaslarının netleştirilmesi.
- Yıkım, ifraz ve tevhid gibi süreçlerde doğabilecek mağduriyetlere dair hükümlerin yer alması.
- Şerefiyenin doğru saptanması ile net dağılım olması.
- Avan projesinin çıkarılıp mutlaka sözleşmeye ek olarak zabıt altına alınması gerekir.
- Teminat, tamamlama sigortası veya teminat mektubu gibi süreçlerle inşaatın tamamlanmasını garanti altına alabilecek hususların kararlaştırılması.
Hukuki Yorum
Kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat süreçleri her bir nüansı ve projeye özel durumların varlığı ile hassasiyetle yönetilmesi gereken süreçlerdir. Başlangıçtaki alacağınız hukuki destek cüzzi bir gider yaratsa da sizi bütün süreçler bakımından koruması itibariyle hayatidir.