1- Riskli yapı tespit başvurusunu kimler yapabilir?
Malikler, kat mülkiyeti olmayan yerlerde bina sahibi, başkasının arsasında binası olan kişi, müşterek hisse sahipleri riskli yapı tespit müracaatında bulunabilirler. İdarenin re’sen uygulamaları bunun dışında kabul edilir.
2- Riskli yapı müraacatı nereye yapılır ve tespit masraflarını kim üstlenir?
Bakanlığın yetkilendirdiği belediyeler, üniversiteler, yapı denetim firmaları ve diğer yetkili özel firmalara başvurulabilir. Burada tespit eden mühendisin en az 5 yıl tecrübeli olduğuna dikkat ediniz.
3- Riskli yapı tespiti için hangi belgeler istenmektedir?
Tapu ve başvuranın kimlik fotokopisi yeterlidir. Vekaleten yapılan başvurularda bu yetki açıkça belirtilmelidir. Genel olarak müracaat edilen yetkili kurum ise diğer kurumlardan bilgi alma yetkisine sahiptir.
4- Riskli yapı tespit tekniği nasıl çalışır?
8 kata kadar olan binalar için ölçümleme sadece kritik kat üzerinden yapılırken daha yüksek olan binalar için ise deprem yönetmeliğine göre hareket edilir. 2000 yılı öncesine dayanan yapıların büyük çoğunluğu riskli yapı kapsamındadır.
5- Gecekondular veya ruhsatsız binalar için kentsel dönüşüm çalışmaları yapılabilir mi?
Kat mülkiyeti olmayan yapılar , ruhsat binalar ve gecekondular da 6306 sayılı yasadan faydalanabilirler. Aynı parseldeki tüm yapılar için bir kişinin başvurusu yeterlidir.
6- Metruk ve Kullanılmayan yapılar riskli bina kapsamında mıdır?
Yarım kalmış inşaatlar, kullanılmayan metruk yapılar için kentsel dönüşüm yasasının temel smacı gereği kentsel dönüşüm uygulanamaz. Kentsel dönüşüm kapsamında yürütülen inşaatlara pek çok vergi kolaylığı sağlanır
7- Riskli yapı başvurusu öncesi kat malikleri arasında bir anlaşma yapmalı mıdır?
Riskli yapı kararı çıkan binalar için geri dönülmez bir süreç başlamaktadır. 60+30 bina tahliye edilip tüm abonelikler kesilmektedir. Daha sonra ki mağduriyet ve uyuşmazlıklarım önlenmesi adına maliklerin yıkımda hem fikir olması ve yeniden inşa sürecindeki paylaşıma dair uzlaşmaya varmış olması önemlidir. Henüz ortada yıkım yok iken bu süreçlerin hukuken ve teknik bakımdan doğru yönetilip yol haritasının belirlenmesi tüm mağduriyet ve uyuşmazlıkları engelleyecektir. Ayrıca malikler parsellerin birleşmesine dayalı artan kat sayısı ve diğer avantajlar/ dezavantajlar bakımından imar/ inşa açısından net bilgi sahibi olmalıdır. Aksi durumda tıkanan süreçler, hak kayıpları veya huzursuzluklar doğabilmektedir.
8- Riskli yapı şerhi tapu siciline işler mi?
Riskli yapı raporunu hazırlayan kurum 10 gün içerisinde raporunu bakanlığa gönderir. Herhangi bir eksiklik olmaması durumunda bakanlık, Tapu Müdürlüğüne gönderir ve tapuya “riskli yapı “ şerhi düşülür. Burada bildiri çok önemlidir.
9- Riskli yapı şerhi devir veya temlike engel midir?
Söz konusu şerh tapu devri veya temlike engel değildir. Burada aydınlatma amacı temeldir. Bazı tapu müdürlükleri bunun tapu devrine engel teşkil ettiğini belirtse dahi bunun hukuki dayanağı yoktur.
10- Riskli yapı tespitini engellemek suç mudur?
Mağdur kişilerin veya engellemek isteyenlerin engelleme şansı olmamakla beraber , aksi durumun TCK gereği cezalandırılacağı belirtilse de Ceza Hukukunda bu şekilde bir müeyyide yoktur. Ayrıca bu durum engelleme veya direnme olarak yorumlansa dahi hukuki zemini sakıncalıdır. Hakları verilmeyen, çoğunluk tarafından dışlanan kişilerin benzer süreçlerde ciddi mağduriyetleri olsa dahi haklarının doğru tespiti ve doğru hukuki yol izlenmesi ile azınlık haklarının mahkemece tesisi mümkündür.
Hukuki Yorum
Riskli yapı tespit başvurusu, kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca bir aşamasıdır. Kentsel dönüşüm süreçleri her aşaması ile hukuken ve teknik bakımdan doğru takip edilip, doğru yönetilmesi gereken süreçlerdir. İnşaat hukukundaki temel sorunlardan farklı olarak, burada malikler ile bir kader birliği sürecinin olması ve maliklerin menfi/ müspet fiillerinin tüm tarafları etkilediği unutulmamalıdır. İlk gün itibariyle taraflarca iletişim kanalları açık tutulmalı, haklar net ortaya konmalı ve fikir birliği ile şeffaf hareket edilmelidir.