Kentsel Dönüşüm Süreçlerine Dair Önemli Noktalar | Barış Mükyen

Deprem bölgesinde olan ülkemizin coğrafik konumu gereği pek çok yapı, risk alan konumundadır. Dolayısıyla detayları bilmek hak kayıpları adına önleyici olacaktır.

  • Riskli Yapı Şerhi, tespit tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde tapu kütüğünün “Beyanlar hanesine” işlenir, Tapu Müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. Yorum: Sürecin resmiyet kazanması noktasında başlangıç niteliği taşımaktadır.
  • İtirazlar, oluşturulan teknik heyet tarafından incelenerek karar bağlanır.(6306 Sayılı Kanun m. 3) İtirazın reddi kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açılabilir. Yorum: İtiraz olmaması veya itirazların reddi ile riskli yapı kesinleşmiş olur.
  • Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde yapı maliklerine tahliye ve yıkım için en az altmış gün süre verilir. Maliklerin tahliye için bildirim yapması gereklidir, aksi halde bildirim İdare tarafından yapılır. Yorum: Tahliye sürecinde mehil ve ilerleyiş uyuşmazlıkları önler.
  • Riskli yapı, verilen altmış gün içinde maliklerce yıktırılmaz ise İdare tarafından yıktırılacağı ihtar edilerek en az otuz günlük ek süre verilir. Bu süre sonunda yıkım gerçekleştirilir.
  • Yıkım için kanunda öngörülen (60+30 olmak üzere) toplam 90 günlük süre içinde ana yapının güçlendirilmesi halinde yıkım kararı ortadan kalkar. Yorum: Güçlendirme kararı genel kurul kararı ile alınabilen bir karar olması itibariyle kurulun alacağı karar hayati önem taşır.
  • Ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” Yorum: Mahkeme kararı yoksa bu güçlendirme için genel kurul kararı şarttır.
  • Riskli Yapılar Yıktırılmadan Önce; .. parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Karara Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarına İlişkin; Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Bu surette satılamayan arsa payları, rayiç bedeli Bakanlık tarafından ödenmek suretiyle Hazine adına tescil olunur. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya paydaşların kararıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış tekrarlanır. Yorum; Burada alınan kararlar için ”azınlık hakları” , arsa paylarının net tespiti ( şerefiye) ve diğer süreçler bakımından net ve kapsayıcı olmalıdır. Aksi durumda bedellerinin altında pay satışına konu olan veya farklı doğan mağduriyetler, tüm sürecin tıkanmasına yol açar.
  • 6306 md6/10; Dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar işe ait malzeme, işçilik hariç olmak üzere, müteahhidin 3. kişilere borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanmaz. Yapıma başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.” Yorum; Söz konusu uygulama arsa sahiplerinin paylarını güvence altına almak amacındadır. Buna ek olarak doğan mağduriyetler sonrası yasa değişiklikleri ile getirilen teminat zorunlulukları da tamamen mağduriyet giderici olmasa da caydırıcılığı söz konusudur.
  • 6306 S.K m. 6/14’e göre; “ Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde oybirliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, Bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, Yapılan sözleşmenin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınabilir. Yorum; Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit firma ile kurulan kat karşılığı sözleşme tüm sürecin sağlıklı yürümesi bakımından hayati derecede öneme sahiptir. Dolayısıyla da ideal hazırlanmış bir sözleşme ve makul yapılmış bir anlaşma ile beraber tüm sürecin denetimi ile daima müspet veya menfi zararların tazmini gündemde olabileceği gibi çeşitli cezai şartlar veya kalite sınıflandırmalarının tesisi de mümkündür.
  • Fesih; Maliklerce en az üçte iki çoğunlukla karar alınır. Karar üzerine İdareye başvurulur. Bakanlık durumu araştırıp tespit eder. Yükleniciye otuz gün süre içinde işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi halde sözleşmenin resen feshedileceği Bakanlıkça ihtar edilir. Süre sonunda ihtar gereği yerine getirilmemiş ise otuz günlük sürenin bittiği tarih itibariyle hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

Genel Yorum;

Kentsel dönüşüm süreçleri ülkemizde ömrü uzun olan yapıların hemen hemen hepsi için geçerli veya yakın zamanda geçerli olacak bir süreçtir. Bu süreçlerde birden fazla değişken ve malik olması hasebiyle sürecin ”hukuki gereklere ” uygun yönetilmesi, hakların doğru bilinmesi, anlaşmaların ticari iklime uygun yapılması, sürecin tamamlanmasına ve devamlılığına dair denetimin yapılması ve doğan uyuşmazlıklara pratik hukuki çözümler geliştirilebilmesi sürecin sağlıklı yürümesini sağlayacaktır. Haklarınızı biliniz, çok geç olmadan.