Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Kararı Kesinleşince Ne Yapılmalı?

Kat Malikleri Toplantısında Azınlıkta Kalan Hak Sahiplerinin Çoğunluk Kararına Karşı Ellerinde Hukuki Bir İmkan Var Mıdır?

Riskli yapının yenilenmesine başlamak için binanın yıkılması şart değildir. Malikler toplanarak en az ⅔ çoğunluk ile karar alabilir veya müteahhit firma ile anlaşabilir. 2016 yılı düzenlemesi ile yıkım olmadan bu anlaşmaların yapılabileceği düzenlenmiştir. Yargıtay bu değişikliğe atıfta bulunarak kat mülkiyetli binalarda bina henüz yıkılmamışsa, binanın yıkılması ve yeniden değerlendirilmesi için kat mülkiyeti kanunu uyarınca oy birliğiyle karar alınmasını zorunlu tutmuştur. Dolayısıyla yasa değişikliği çözüm olmamıştır.

Kentsel dönüşümde riskli yapının yeniden inşa edilmesi konusunda maliklerce oybirliği ile anlaşma yapılmadığı takdirde, ⅔ çoğunluk kararı ile uygulama yapılır. Çoğunluk karar toplantısına davetin ne şekilde yapılacağına dair yasada herhangi bir usul kuralı mevcut değildir. ⅔ çoğunluk ile alınan karar, toplantıya katılmayan ve karara katılmayan hak sahiplerine noterce bildirilir. Toplantıya veya ortak karara katılmayan kat maliklerinin hisseleri, ⅔ çoğunluk tarafından satılacaktır. Uygulamada bu konuda usülsüzlüklere fazlaca rastlıyoruz.

Uygulamada bu konulardan pek çok mağduriyet doğuyor. Bunlardan ilki, toplantının usulüne uygun bir davet yapılmadan ve tüm maliklere haber verilmeden yapılması durumunda toplantıdan haberi dahi olmayan maliklerin paylarına ilişkin yaşadığı mağduriyetlerdir. Yine her ne kadar toplantı için usul konusunda düzenleme net olmasa dahi Yargıtay’ın genel görüşü 6306 kanuna ilişkin yapılan toplantıların mülkiyeti usüllerine göre olması gerektiğini belirtir. Bu durum mağdur edecek kararların iptali bakımından çok önemlidir.

Amacı süreçlerin hızlı tamamlanması olan 6306 sayılı kanun, mağduriyetler barındırması bakımından düzenlemeye muhtaçtır. Mülkiyet hakkı ve hakkın tesisi ikinci planda olup, Yargıtay insiyatifine bırakılmıştır Dolayısıyla somut olaylarda “detaylara” net hakimiyet gerekir.

Kat maliklerine, bu süreçte ve ilerde sorun yaşamamaları için toplantıları KMK’da öngörülen usullere göre yapmalarını öneriyorum. Tabi her bir sürecin kendi içerisindeki koşulları, hazırlanan yönetim planları vs. gereği usüle uygunluk için hukuki destek veya hakimiyet şarttır. ⅔ çoğunluk kastedilen malik sayısı değil, arsa payı çoğunluğudur. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise ⅔ çoğunluk hesabında, arsa payı hesaplamalarında ciddi mağduriyetlere rastlamak mümkündür. Haklarını net bilmemek, şerefiye tespit hataları bunlara yol açmaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerinde karara dair ve tebliğlere dair yetki tapu maliklerine aittir. İrtifak veya takdiyat hakları bu yetkiyi tanımaz. Sadece ticari kiracılar için bazı “haklar” doğar, karar yetkisinden bağımsızdır bu dönüşüm hakları. Sürece müdahaleleri hukuki değildir.

Yasaya göre ⅔ çoğunluk ile alınacak kararlar:

Müteahhit firma ile anlaşılması, komşu parseller ile tevhid, ifraz, inşaat anlaşmaları, kat maliklerinin inşaatı kendilerinin yapmaları gibi kararlar alınabilmektedir. Yine her bir proje özelinde denetimi gerekmektedir.

Uygulamada, ilgili toplantılarda karara katılmayanların gerekçeleri deftere yazılmamaktadır ve bu hukuki değildir. Dava hakkını engellemese dahi delil hakkını gasp etmektedir. Azınlığın tutanak tutturması veya zapta geçirmesi sonraki süreçler için elzemdir.

⅔ çoğunluk tarafından alınan kararlar, toplantıya katılmayan veya karara katılmayanlara noterce tebliğ edilir, kararı 15 günde imzalamazlar ise bakanlıkça payları satışa çıkarılır. Burada tedbir ve tebliğ usullerini bilmek kazanımları korur, hak kayıplarını ise engeller.

Genelde bu noter tebliğinin karar kılınan yüklenici tarafından yapıldığına rastlıyoruz herhangi bir hissesi olmayan yüklenicinin bu hakkı yoktur. Tebliği bu şekilde yapılmış azınlık malikler veya herhangi birisi işlemlerin iptali isteme hakkına sahiptir. Usüle uygun değildir.

2/3 çoğunluk sağlanamaması durumunda ise riskli yapı yıkıldıktan sonra 30 gün içerisinde maliklerin 2/3 çoğunluğu yakalamaları istenir. Olmaması durumunda Bakanlık, TOKİ ve idarenin acele kamulaştırması söz konudur. Peki bu durum mülkiyet hakkına uygun mu ? Elbette değildir.

Acele kamulaştırma ile beraber ilk taksit ödemesi yalnızca ⅕ oranında olması itibariyle karar birliğine makul ölçütlerde varılması mağduriyeti önler. Bu aşamaya hızla gelmenin yolu hukuki ve teknik destek alarak hakların net ortaya konması ve karar alınmasından geçmektedir.

Çoğunluk kararını tebliğ alan,15 gün içinde karara katılımları istenen azınlık hissedarları karara katılmak istemiyorsa buna ilişkin hukuki bir imkan var mıdır? Yukarıda üzülerek belirttiğim gibi kentsel dönüşüm kanunu bu konularda boşluklar bırakmış ve bir çözüm getirmemiştir. Ancak çoğunluk kararı ile zarara uğradığı, hakkaniyetli paylaşım yapılmadığı, toplantı çağrısı ve kararların usulsüz olduğu, müteahhit ile olan sözleşmenin yetersiz olduğu gibi sebepler ile azınlıkta kala ,çoğunlukça imzalanan bu sözleşmenin iptalini isteyebilir. Sonuç alır.

Peki ⅔ kararı usulü uygun ise çoğunluk her hakka sahip midir?

Alınan bu karar yukarıdaki usüllere uygun ise iptal talebi gündemden kalkacaktır. Ancak şerefiye bedeli, m2 kaybı veya satış sonrası doğan pozitif kayıpları ile alakalı idarenin aleyhine dava açılabilmektedir.

Konunun iletleyen safhalarında ve karşılaşılan pek çok örnekte olduğu üzere Avrupa İnsan Sözleşmesi tarafı olmamızdan ötürü, mülkiyet hakkı güvence altıma alınmıştır. Doğru talep ve yöntemler ile sürecin sonunda bu aşamada sonuç almak çok olasıdır. Ancak ? Evet yorumlayalım;

Hukuki Yorum

Öncelikle kentsel dönüşüm süreçlerinin mevcut düzenlemeleri maalesef ki sorumluluk yükünün büyük kısmını maliklere bırakmıştır. En ideal olan elbette bu gibi süreçlerde maliklerin teknik ve hukuki destek alarak süreci ilerletmesidir. Fakat uygulamada dönüşümün büyüklüğü farketmeksizin bu desteklerden uzak, daha fazla fayda elde etme, düzenleme boşluklarını kullanma ve psikolojik baskılama ile süreçlerin ilerlediğini görmekteyiz. Ancak usül bakımından alınan kararların iptali hala çok büyük bir güç tanır azınlık olan kişi veya maliklere. Çünkü büyüklüğü farketmeksizin ülkemizde kentsel dönüşüm süreçlerinde çok çok az proje usüle uygun ilerlemektedir. Dolayısıyla çağrı,toplantı, karar alma, arsa payı bedeli belirleme, karar çoğunluk sayı tespiti, şerefiye bedeli vs bakımından pek çok noktadan sonuç elde etmek mümkündür.