Yıkım İşlemi Durdurulabilir Mi? Bu İşlemlere Karşı Nasıl İtiraz Edilir, Dava Açma İmkanu Var Mıdır?
Ülkemizde özellikle son dönemlerde sıkça uygulanan kentsel dönüşüm çalışması hak sahipleri açısından riskli yapı tespitinin nasıl yaptırılacağı ve bu tespite itirazı olan hak sahiplerinin elinde bulundurduğu imkanlar noktasında soruları beraberinde getirmiştir.
Afet riski bulunan binalarda veya alanlarda risklerin bertaraf edilmesini amaçlayan kentsel dönüşüm süreci, uygulamada genellikle kat maliklerinin toplantıda aldığı kentsel dönüşüm kararı ile başlamaktadır. Alınan kararın hemen ardından ise riskli yapı tespiti gündeme gelmektedir.
Riskli yapı tespiti yaptırmak için herhangi bir çoğunluk kararına ihtiyaç yoktur. Kat maliklerinden herhangi biri tarafından başvuru yapılması yeterlidir. Binada kat mülkiyeti kurulamamışsa, arsa vasıflı gayrimenkul üzerinde bulunan binanın sahibi de tespit müracaatı yapabilir.
Eğer arsa sahibi ile arsa üzerindeki bina sahibi farklı kişiler ise ve bu husus tapuda belirtilmişse, tapu kütüğünde lehine şerh bulunan bina sahibi de tespit için müracaat edebilir.Bunların dışında Bakanlık da kendiliğinden riskli yapı tespiti yaptırabilmektedir.
Müracaat, Tapu belgesi ve başvurucunun kimlik fotokopisi ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne, Belediyelere, Bakanlığın yetkilendirdiği Üniversitelere, Yapı Denetim Kanununca Bakanlıktan izin almış Yapı Denetim Kuruluşlarına veya lisanslandırılan özel firmalara yapılabilir.
Uygulamada tespit müracaatı sıklıkla Bakanlıkça lisanslandırılan özel firmalara yapıldığından başvuranların ilgili firmanın lisans belgesini kontrol ederek başvuruda bulunması büyük önem arz etmektedir.
En çok gündeme gelen sorulardan bir tanesi de kat mülkiyeti bulunmayan, gecekondu niteliğindeki yapılar ve inşaat ruhsatı alınmadan inşa edilen kaçak yapı vasfındaki binaların tespit yaptırılarak dönüştürülmesinin mümkün olup olmadığıdır.
Yasaya göre riskli binanın ruhsatlı olması zorunluluğu olmadığından riskli yapılar için belirlenen bütün kolaylıklar ve vergisel avantajlar ile kentsel dönüşüm uygulamasının yapılması bu tür yapılar için de mevcuttur. Ancak gecekondu niteliğindeki yapılar ve kaçak binaların kentsel dönüşüm uygulamasından faydalanabilmesi için metruk ve harabe vaziyette olmaması gerekmektedir.
Riskli yapı tespiti, çok ciddi yükümlülükleri olan ve bina için geri dönülmez sonuçlar barındıran bir işlemdir. 60+30=90 gün içinde binanın tahliye ve yıkım süreçleri başlayacak, yıkım gecikse bile binanın elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilecektir.
Uygulamada en sık karşılaştığımız sorunlar, kat maliklerinin bu süreçte birlikte hareket etmemesi, sürecin tek bir kat malikine veya yöneticiye bırakılması, binayı sorunsuz bir şekilde tamamlayacak ve teminat verebilecek bir müteahhit firma ile anlaşılamamasından kaynaklanmaktadır.
Bu sorunların önlenmesi adına tavsiyem, riskli yapı kararı alınmadan önce kat maliklerinin toplanarak hakkaniyete uygun fikir birliği içinde hareket etmeleri, müteahhit firma seçimi ve sözleşmenin hazırlanmasında profesyonel davranmaları, binanın yeniden inşasında şeffaflığın sağlanması ve spekülasyonların önlenmesi adına kat maliklerinden oluşacak kurulun planlama çalışmaları yapması yönündedir.
Riskli yapı tespitinden sonra tapu beyanlar hanesine “riskli yapı şerhi” işlenir. Bu gayrimenkulün devir ve temlik işlemlerine engel teşkil etmez. Hak sahipleri bu şerhe rağmen gayrimenkullerini satabilir, ipotek tesisi işlemlerini veya kanundaki diğer temlik işlemlerini yapabilir.
Bazen Tapu Müdürlükleri bu şerhin alım-satım veya temlik işlemlerine engel oluşturduğu gerekçesiyle işlemleri yapmamaktadır. Hak sahipleri böyle bir durumla karşılaştıklarında Tapu Bölge Müdürlüklerine itiraz edebilirler. Açıkladığım tüm bu süreçlerin yanında en çok karşılaşılan bir diğer sorun da binalarda haklarının verilmediğini düşünen ve yeni projede hakkaniyete uygun olmayan teklifler sunulan mağdur azınlığın bu süreci nasıl engelleyeceği konusudur.
Sürecin parçası olan riskli yapı tespiti, değerleme çalışması, tahliye ve yıkım süreçlerinin hukuka aykırı şekilde engellenmesi durumunda engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulacağı 6306 sayılı yasada belirtilmektedir. Bu nedenle mağdur olan kişiler, bu tür yollara başvurmadan elindeki hukuki imkanları kullanmalıdır.
Bu hukuki imkanlardan ilki, riskli yapı kararına karşı itiraz edilmesidir. Riskli yapı tespit raporunu tebliğ alan hak sahibi, 15 gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. Dikkat edilmesi gereken husus, itiraz hak sahibinin mağduriyetine göre değil yalnızca teknik yönden değerlendirilir. İtiraz kabul edilirse, riskli yapı şerhi kaldırılır. Hak sahiplerinin riskli yapı tespitine itirazı sonuçsuz kalırsa, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde İdare Mahkemesinde dava açarak riskli yapı tespit raporunun iptalini isteme hakları vardır. Açılacak davanın sağlıklı yürütülmesi için riskli yapı tespit raporuna karşı hak sahiplerinin elinde çok güçlü deliller ve argümanlar bulunmalıdır. Ancak dava açılsa bile dava, işlemin yürütmesini durdurmayacağından bina yıkılma tehlikesi ile yine karşı karşıya kalacaktır. Bu nedenle açılacak davanın yürütmenin durdurulması talepli açılması altını çizmek gereken bir noktadır. Riskli yapı kararına yönelik itiraz reddedilirse, rapora süresinde itiraz edilmezse veya dava açılsa bile İdare Mahkemesi yürütmeyi durdurma kararı vermezse binada tahliye ve yıkım süreci başlar. Riskli yapının güçlendirilmesi yıkım işlemini durdurur. Çünkü kentsel dönüşümün amacı binaların deprem riskine karşı korunmasıdır.
Güçlendirme işlemi de teknik açıdan binayı deprem riskine karşı koruyacağından güçlendirme işlemi ile amaçlanan gaye yerine getirilmiş olur ve yıkıma gerek kalmaz. Peki yıkımın önüne geçmek amacıyla güçlendirme nasıl yapılır?
- Öncelikle binanın güçlendirmeye uygun olup olmadığı teknik olarak tespit edilmelidir.
- Kat maliklerinin ⅘ çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınmalıdır.
- Alınan karar sonrasında güçlendirme projesi yaptırılarak, ilgili Belediyeden güçlendirme ruhsatı alınmalıdır.
- Yönetmeliğe göre, Güçlendirme Projesi, yıkım için maliklere verilen 90 günlük sürede alınmalıdır.
Kat malikleri, güçlendirme yaptırmak istiyorsa riskli yapı tespit raporunun kendilerine tebliğinden itibaren 90 gün içinde yukarıdaki işlemleri yapmalıdır. Pratikte 90 gün içerisinde bu işlemlerin yapılması çok zordur. Ancak hak sahipleri, güçlendirme raporu dayanak yapılarak İdare Mahkemesinde iptal davası açarsa yürütmeyi durdurma kararı alarak yıkımı engelleyebilirler.
Hukuki Yorum
Kentsel dönüşüm sürecine girecek kat maliklerinin riskli yapı tespiti yaptırmadan önce tüm kat malikleri ile süreci müzakere edip ortak irade ile hareket etmeleri süreci hızlandıracaktır. Bununla birlikte hak kayıpları oluşmaması adına müteahhit seçimi ve müteahhit ile yapılacak sözleşmenin de dikkatle yapılması gerekmektedir. Binanın yeniden inşasında kat maliklerinden oluşacak kurulun planlama çalışmaları yapması da şeffaflığı ve spekülasyonların önlenerek sürecin tıkanmamasını sağlayacaktır. Hakkını alamadığını düşünen hak sahipleri ise asla hukuka aykırı yollardan sürece engel olmamalı, bunun yerine süresi içinde itiraz ve dava yollarına başvurmalıdır. Özetleyecek olursak doğrusunu bildiğiniz bir şeyin yanlış gidişatını farketmek kolaydır. Lütfen bilinçli hareket.