KKİS Yürürlükteyken, Arsa Tapudan Satılırsa Müteahhittin Hakları

İlk Durum

Yapılan arsa payı kat karşılığı sözleşmesinin, tapu kütüğüne şerhi olanaklıdır. (TBK madde 1009/I) Bu hükme göre, Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmekle, o sözleşme arsayı devralan kişiyi de bağlayacaktır. Dolayısıyla bu durumda satış yapılmış olsa dahi tapu iptal tescil davası açılabilir ve üçüncü kişinin iyi niyeti aranmaz. Çünkü tapu kaydında görünmesi ve alıcının bunu bilerek alıyor olması iyi niyetin aranmayacağını teyitlemektedir.

İkinci Durum

Arsa sahibi, Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan arsayı, sözleşmenin devam ettiği dönemde, bir üçüncü kişiye devretmişse, alıcı sözleşmeyle bağlı kalmak istemiyorsa, inşaat sözleşmesi olanaksızlık nedeniyle sona erecektir. Bu çerçevede arsa payını devralırken, bu payın üzerinde inşaat yapılmasına konu edilen inşaat sözleşmesiyle bağlı kalmak istediği taktirde, o sözleşmenin haklarda ve yükümlülüklerde tarafı olacaktır. Alıcının, söz konusu sözleşmeyle bağlı olduğunu yükleniciye bildirmesi gerekli ve yeterlidir. Bir eserin tamamlanmasının olanaksızlaşmasına iş sahibi (arsa sahibi) kendi kusuruyla neden olmuşsa, yapılan kısım ister işine yarasın ister yaramasın, yüklenici olumlu zararının (ifaya olan yararının) tamamının (tüm kazanç kaybının) ödenmesini isteyebilir. Ve dolayısıyla Yüklenici, müspet (olumlu) zarar davası açabilir. Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmişse veya alıcı inşaat sözleşmesiyle bağlı kalmak isterse, bu davada davalı devreden ve devralan kişiler olacaktır. Alıcı Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi ile bağlı kalmak istemez ise bu davada Davalı sadece devreden olacaktır. Özetlenecek olur ise arsa sahipleri ile arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yükleniciler ilgili sözleşmeyi mutlaka tapuya şerh ettirmelidirler. Aksi durumda ilgili arsa payları devredilir, sözleşme olanaksız hale gelir ve uyuşmazlık doğar. Hem ticari bakımdan hem de uğranılan zararın tesisi veya beklenen kazanımların temini imkansız hale gelebilecektir.

Hukuki gereklilikleri yerine getirmek her zaman kurtarıcıdır.