Blog,  Görüşlerim

Konut, Erişilebilirlik ve Bilinç

Konut

Konuta bakış açısı temelde iki duruma göre değişkenlik göstermektedir. Yatırım amaçlı konut edinimi ve barınma amaçlı konut edinimi şeklinde kendisini göstermektedir. Bu yazıda toplumun büyük çoğunluğunu ilgilendiren yönüyle yani barınma amaçlı konut edinimi üzerinden ilerleyeceğiz. Barınma amaçlı konut edinimi için dahi yatırım penceresinden değerlendirme yapabilmek optimal konut edinimini mümkün kılar. Optimal konut edinimi nedir diyecek olursak, söz konusu konutun yatırım ve barınma bakımından gelinen noktada dünya üzerinde 150 milyon evsiz ve 1.6 milyar insan ise temel ev gereksinimlerinden uzak barınaklarda yaşamlarını sürdürmektedir. Yıldan yıla konut sorununun hızlanarak büyümesine yol açan ana etmenlerden bazıları pandemi etkisi, sıkı para politikaları, yatırım amaçlı konut edinimi, enflasyon şeklinde sıralanabilir.

Peki bu koşullar altında konuta erişimin kolay hale gelmesi için hükümetler ve bireyler bakımından ne gibi çözümler geliştirilebilir ?

Erişilebilirlik

Mevcut durum değerlendirilmesi yapıldığında inşaat maliyetlerinin ve dolayısıyla konut fiyatlarının, TÜFE oranının çok üzerinde seyretmesi ve uygulanan para politikaları bakımından bankaların kredilendirme koşullarının ağırlığı konuta erişimi neredeyse imkansız hale getirmiştir. Dolayısıyla da rakamsal bazda bakıldığında geçtiğimiz yıl ve içerisinde bulunduğumuz ilk çeyrek döneminde kredi ile konut satın alımı tarihimizin en düşük seviyesinde seyretmektedir.

Konuta erişilebilirliğin daha pratik hale gelmesi için idari erk neler yapabilir?

Kentsel dönüşüm ve konut bakanlığı kurulması, SPK öncülüğünde gayrimenkul fonlarının aktif ve teşvik edici hale getirilmesi, yabancılara satışın pek çok bakımdan düzenleme altına alınması, kayıt dışılığın önüne geçilmesi,  yerel yönetimlerin kiralık konut arzına teşvik edilmesi ve nitelikli bir düzenleme çerçevesinde hane geliri oranınca kredilendirme imkanlarının yaratılması gibi çözümler sorunun hafifletilmesinde büyük rol oynayabilir.

Mevcut koşullarda birey olarak konuta erişimin alternatif yöntemleri nelerdir ve küçük ölçekli pratik konuta erişim seçenekleri var edilebilir mi?

Ülkemizde uygulamada konuta erişim noktasında farklı alternatifler söz konusudur. En yaygın olan ve son dönemde en az tercih edilen durum banka kredisi ile konut satın alımıdır. Ancak bu yöntemin ilerleyişi edinim/yatırım dengesince incelendiğinde negatif yönlü sonuç veren bir modeldir. Yine tasarruf finansmanı modeli konuta erişim için sunulan alternatif bir yöntemdir. Bu yöntem konusunda da süreç, proje ve nakdi sermayenin efektif kullanımının tüketici iradesinin dışına çıkması bakımından pek çok sakınca bulunmaktadır. Son dönemlerde bazı girişimlerde ise arsa yatırımı üzerinden konuta erişim temelli çalışmalar yapılsa dahi buradaki arsa satın alımı sonrası belirsizlik ve hukuken müşterek mülkiyet gereği doğabilecek sakıncaların giderilememiş olması sonuç alınabilirlik ve maliyet bakımından sakıncalar içermektedir. Aslında konuta erişimin yatırım ve barınma edinimi bakımından optimal şekilde sağlanması mümkün. Bu noktada basit ve anlaşılır biçimde örneklendirecek olursak, bugün Antalya’nın Kumluca ilçesinde yetişen portakalın markette tüketiciye erişmesi sürecinde bu döngünün maliyetine ödenen miktar çoğu zaman portakalın kendi öz değerine ödenen miktarın üzerinde olabilmektedir. Demek ki bireysel bazda optimal bir konut erişimini de mümkün kılmak istiyorsak, konutlaştırma sürecine tüketiciler olarak dahil olmamız gerekmektedir. Tüketici bakımından bakacak olursak hukuki çerçevesi doğru planlanmış ve projenin inşaa sürecinin en başından hukuken garanti altına alındığı bir senaryoda, aynı amaç için bir araya gelmiş veya bir garantör tarafından bir araya getirilmiş grubun arsa edinimini birinci elden yapmaları ve bu arsanın arsa payı kat karşılığı veya bedel karşılığı inşaat çözümleri ile beraber konutlaştırma süreçlerinde faal bulunmaları çok ciddi tasarruflar ve ödeme kolaylıkları ışığında konuta erişimi mümkün kılabilecektir. Yine idare bakımından bakacak olursak konut arzını yine arsa edinim süreçlerinin tüketici için piyasa koşullarında makul bakımdan var edildiği hem garantör hem de yüklenici olarak süreçte var olduğu durumda hem idare erkinin barınmayı mümkün kılması görevini sağlamış olur hem de idare bu finansman yükünü tek taraflı olarak üstlenmemiş olur. Elbette ki burada arsa edinimi, hukuki çerçeveler, ödeme planları gibi detaylar ayrıntıları ile düzenlenmelidir. Peki bu koşullar altında veya genel olarak konut ediniminde ‘’bilinç‘’ kavramı neden önemlidir?

Bilinç

Konut ediniminde ‘’bilinç‘’ gerekliliğini yerine getirmek için öncelikle süreci doğru tanımlamamız gerekmektedir. Bir süreci nitelikli yürütmek için öncelikle sürecin analitik olarak yorumlanması ve bu doğrultuda planlamasının yapılması gerekmektedir. Süreçte bilinçli hareket edebilmek adına öncelikle ana hatları ortaya koymak gerekmektedir. Konut ediniminde optimal sonuçlar elde etmek için konuta erişim yöntemi, ticari öngörüsü ve teknik uzmanlıklar bakımından yorumlanması kriterlerinin oluşturduğu sac ayağını doğru yönetmek gerekmektedir. Konut edinim yöntemleri arsa payı kat karşılığı, maketten/temelden satın alım, tamamlanmış projeden satın alım, bedel karşılığı inşa ve diğer yöntemler şeklinde sıralanabilir. Burada hangi edinimin olduğuna göre sonraki aşamalar değişkenlik göstermektedir. Ticari bakımdan değerlendirme yapıldığında ise finansman sağlama yöntemi, piyasa beklentilerine uyumluluk, yatırım çerçevesinden değerlendirilmesi, emsal kıyaslaması, nakite dönüş uyumluluğu, bölge potansiyeli gibi pek çok etmen göz önünde bulundurulmalıdır. Teknik yönleri bakımından ise afet dirençliliği, kullanım ömrü, kullanım alanları, projeye uyumluluk ve edinim tipine göre pek çok farklı çerçeveden değerlendirme yapmak gerekir. Hukuk tekniği bakımından ise edinim tipi çok önemlidir. Dolayısıyla edinim tipine göre hukuk tekniği bakımından yapılması gerekenler çok daha ayrıntılıdır. Yine de bir kaç örnek verecek olursak, kimi zaman hukuki çerçevesi belirlenmiş garantiler projenin tamamlanmasını mümkün kılarken kimi zaman tamamlanmış bir projede hukuki olarak bilinçli hareket etmek yönetim, kullanımıyla ortaya çıkan ayıplar, yapı kullanım izin belgesi gibi hususlar için sizleri korur. Yine finansman, teknik gereklilikler ve ifa bakımından da hukuki çerçevesi doğru belirlenmiş bir süreç için sonuç almak çok daha mümkün ve garanti altına alınmış durumdadır.

Bir ev sahibi olmak çoğu zaman ömürlük birikimlerin kullanılması veya uzun dönem borçlanmalara dair karar vermek anlamına gelmektedir. Dolayısıyla siz ve aileniz için bu denli önem arz eden bir konuda çok daha sağlam adımlarla ilerlemenizi öneririm. Nasıl bir konut istiyorum? İstediğim konuta erişime dair en elverişli piyasa seçenekleri nelerdir?, Satın alım sürecine dair karar verdiğim konut için nitelikli biçimde süreci ilerletiyor muyum?

Lütfen bu sorular daima aklımızda olsun…