Arsa sahibine kalan bağımsız bölüm için arsa sahibi yükleniciye vekalet verdi ise satışın iptali sadece vekaletin hileli alındığına dair kanıt ile olur. Aksi durumda o bağımsız bölümü arsa sahibinden temlik almış kişi tescile hak kazanamaz.
Arsa sahibinin inşaat sözleşmesi çerçevesinde üçüncü kişiye bağımsız bölüm satışı, taşınmaz satışı niteliğindedir ve şekil şartı aranır. Yükleniciden alınan bağımsız bölümler için temlik kabul edilir ve yazılı olması, temlik beyanı anlaşılması yeterlidir. Dikkatli olalım.
Üçüncü kişi kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin birini satın almış ve bedeli de arsa sahibine ödediyse arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilse dahi olsa satış geçerlidir.
Üçüncü kişi arsa sahibinden yeni yapılacak projede arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı daire satın almış ve teslim mümkün değilse üçüncü kişi alacağını dairenin o tarihteki rayiç bedeline göre alabilir.
Arsa sahibinin borçlu olduğu ve yüklenicinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği üzerine arsa sahibinin borçlarından ötürü ipotek konmuş bağımsız bölümlerden birini temlik almış üçüncü kişiyi ve yükleniciyi etkilemez ipotekler yalnızca arsa sahibinin haklarını etkiler.
Yükleniciden adi yazılı sözleşme ile projeden daire alan kişinin yapmış olduğu sözleşmeden ilgili bağımsız bölüme dair alacak net anlaşılıyorsa ve inşaat %90 üzerinde tamamlandıysa yüklenici üçüncü kişi adına tapu tescili yapmak durumundadır.
Yükleniciden adi yazılı sözleşme ile projeden daire alan kişinin yapmış olduğu sözleşmeden ilgili bağımsız bölüme dair alacak net anlaşılıyorsa ve inşaat %90 üzerinde tamamlandıysa yüklenici üçüncü kişi adına tapu tescili yapmak durumundadır.
Yüklenici tarafından arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ileride hak iddia edilebilecek bağımsız bölüm devrini içeren hukuki işlem alacağın temliki kapsamında değerlendirilir ve temlikin adi yazılı biçimde düzenlenmiş olması geçerliliği için yeterli kabul edilir.
Yükleniciden adi yazılı sözleşmeye dayalı bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin dairesini teslim etmekten kaçınan müteahhite karşın, üçüncü kişi borcu olan miktarı depo ederek borcunu yerine getirmiş olmalı ve tapu iptal tescil bakımından da bu şekilde kesin sonuç alabilecektir.
Yükleniciden iş karşılığı bağımsız bölüm temliki alan kişinin arsa sahibine karşı tapu iptal tescil veya bedel talebinden sonuç alması için müteahhitin sorumluluklarını belirli oranın üzerinde tamamlamış olması gerekmektedir.
Yüklenicinin temlik yoluyla kendisine isabet eden bağımsız bölümleri sattıktan sonra arsa sahibiyle muvazaalı şüpheli biçimde aralarında sözleşmeyi fesih etmeleri durumunda fesih olmamış hali gibi üçüncü kişi kazanımlarını korur.
Arsa sahibi ve yüklenici aynı kişi ise üçüncü kişilere bir bağımsız bölüm satılmış olması durumunda şekil şartı denetimi yapılmaz.
Aynı bağımsız bölüm bir den fazla kişiye temlik ile satıldı ise eski tarihli olan değerlendirilir. Tarih anlaşılmıyorsa ikisi de geçersizdir.
Yüklenicinin tamamlanamamış inşaattaki paylarına banka alacağına veya kredisine karşın koydurduğu ipotekler arsa sahibi bakımından geçersizdir. Burada bankanın basiretli davranması beklenir.
Üçüncü kişilere karşın sözleşmeye dayalı doğan parasal alacak talepleri yöneltilemez.
Yüklenici belirli oranda işi tamamlamadı ise be bağımsız bölümü alan kişi burayı zilyetliğinde bulunduruyorsa arsa sahibi ecrimisil ve müdahalenin men’i talebinde bulunabilir.
Üçüncü kişi , imara ve ruhsata aykırı yapılmış yapı için tapu iptal tescil hakkına sahip değildir.
Sözleşme geriye etkili fesih olduğunda yüklenici avans niteliğinde aldıklarını devreder ve yükleniciden dolayı olan hacizler de kalkar.
Yüklenicinin sözleşmeden edimini belirli oranda yetine getirmemesi durumunda yükleniciden üçüncü kişiye geçmiş tapunun iptali istenebilir.
Yüklenici edimlerini %90 ve üzerinde tamamladı ise sözleşmenin geriye etkili fesihi hukuki değildir. Hak alan üçüncü kişi kazanımlarını korur.
Bu oran ve üzerinde ifa tamamlandı ise arsa sahibinin alacağı kadar tapu devrinden kaçınılabilir kalanı için yükleniciye tescil olur.
Hukuki Yorum
Genel olarak bakıldığında henüz proje aşamasında daire veya bağımsız bölüm alacak hakkı satın alan kişilerin bunu arsa sahibinden mi yükleniciden mi aldıkları şekil ve geçerlilik şartı bakımından önemlidir. Bunun yanı sıra ifanın tamamlanma oranı, hakkı alan üçüncü kişinin edimlerini yerine getirmesi, yüklenicinin edimlerini yerine getirmesi, arsa sahibinin yükümlülükleri, sözleşmelerin şekil şartları, arsa payı kat karşılığı inşat sözleşmelerinin geriye veya ileriye etkili feshi durumları, sözleşmeden dönme gibi onlara durum sonuç almak veya talebi doğru yöneltmek adına önemlidir. Her ne kadar tüketicilerin bilinçsizliğinden faydalanıp pek çok mağduriyet yaratılsa dahi imar kanunumuzda ve kentsel dönüşüm süreçlerimizde kanunlarımızın da ciddi düzenlemelere ihtiyacı vardır. İfanın tamamlanması veya tamamlanmaz ise mağduriyetlerin taraflarca oluşmamasına dair daha fazla hukuki zemin ve garanti şarttır. Bu yazımızda değinmesek dahi ek bedel talepleri ve maliyetler noktasında da yine hem yükleniciler hem de arsa sahipleri bakımından farklılık gösteren mağduriyetler ile karşılaşmak mümkündür. Dolayısıyla mevcut düzenlemeler mağduriyetlerden korumaya, kazanımları güvende tutmaya ve hakkın doğru tesisini sağlamaya uzak iken bu gibi süreçlerden “bireysel “ bilinç ile ilerlemek, gereklerini birey olarak yapmak olumlu sonuçları sizin için doğuracaktır.