Müteahhitten Projeden Daire Alan 3. Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları

Söz konusu durum ağırlıklı olarak iki şekilde gelişmekte ve en çok şu iki senaryo için rastlanmaktadır. Bir tanesi müteahhitin 3. Kişilere proje dışı borçlu olması bir diğeri ise temelden yapılan alacak devri satışlarından doğan borçların müteahhit adına söz konusu olmasıdır. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan mülkiyet ve ayni haklar için yüklenici edinimini sağlamaksızın alacaklının talebi ile bunları kendi adına tescilini talep etmesi durumu olarak değerlendirilebilir. Bu durumda hak elde edebilmek için geçerli bir arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığına, yüklenicinin ifayı ne oranda yerine getirdiğine, ifanın yerine getirilme oranına göre yüklenicinin arsa sahibinde bulunan sözleşmeye dayalı ayni ve şahsi haklarının söz konusu olması gerekmektedir. Uygulamada en çok rastlanan durum olan projeden adi yazılı sözleşme ile daire satın alımı için 3. kişinin alacaklarına dair hakkın belirli kısmını devir almasıdır. Borçlu arsa sahibini 3. kişi de ifa durumuna göre arsa sahibinden tescil talep edebilir. Ancak burada borçlu arsa sahibi bu isteme hemen uymak zorunda olmayıp, yükleniciye karşı her ne ileriye sürebiliyorsa bunu hak alan 3. Kişiye karşı da ileri sürebilir. Burada hak alan, temellük eden kişi için sözleşmeden doğan haklar bakımından oranınca halefiyet doğmuş kabul edilir. Dönem dönem yüklenici ile arsa sahipleri arasında danışıklı olarak çeşitli devir veya devirden kaçınma süreçlerinin muvazaalı olarak işletilerek, alacak hakkı bulunan 3. kişinin mağdur edilmesine rastlanmaktadır. Bu işlemlerin şüpheli oluşu dellillendirildiğinde iptal gündemdedir. Yine inşaat devam ederken belirli bir orana geldikten sonra arsa sahibi ve yüklenici birbirlerini ibra ederek, geriye etkili sözleşmeyi bozabilmektedirler. Burada ibranamenin geçerliliği net araştırılmalıdır. Net araştırılmadan, şekil şartından kaynaklı direk ret verilmemektedir. İnşaat belirli orana gelmesine rağmen Arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğine sık sık rastlıyoruz. Burada ileriye veya geriye etkili fesih durumu önemlidir. Geriye etkili fesih ise arsa sahibi zenginleşme hükümleri gereği imal bedelini öderken, ileriye etkililik durumunda ise imalat oranına paralel arsa payı devri veya bağımsız bölüm devri gündemdedir. Tam bu noktada inşaatın kalan bir kısmının arsa sahiplerince tamamlandığı projelerde temelde adi yazılı sözleşme ile pay almış kişilerin tapu devri talep etme hususuna dair hakları gündeme gelmektedir. Burada tapu iptal tescil talebinde bulunan 3. Kişi olan alacaklı için en hayati ve önemli durum arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenici adına devir, tescile konu olabilecek bir alacağın arsa sahibinde bulunup bulunmadığıdır. Burada yüklenici ile yapmış olduğu adi yazılı sözleşme gereği alacağı bulunan 3. kişi işin tamamlanıp tamamlanmadığına, tamamlanmadıysa ilerleme oranına, tasfiyenin olup olmadığına, fesih durumuna bakmalıdır. Fesih durumunda geriye etkili olsa dahi arsa sahibinin yükleniciye ödeme yapıp yapmadığı net olarak tespit edilmeli ve onun sonucu doğrultusunda taşınmaz veya bedel talebi yönlendirilmelidir. En sık karşılaşılan durum olan inşaatın eksik tamamlanması durumudur. Burada sözleşme ayakta ve belirli oranda ifa var ise sözleşmenin ileriye etkili feshi ve yüklenicinin oranınca taşınmaz alması gündemdedir. Eksik ve bozuk işlerin giderilip giderilmediği fark etmeksizin bilirkişi tespit eder, yüklenicinin alacakları ile oranlanır ve 3. Kişi tarafından alınan hakların yükleniciye düşen bağımsız bölümlere isabet edip etmediğine bakılır. Yüklenici için yekün bakıldığında sonunda bulunan alacaklardan, alacak hakkı bulunan 3. Kişi kendi alacağını karşılayacak tapu iptal tescil istemini arsa sahibine yönlendirebilmektedir. Burada araştırma ve inceleme yöntemini, tasarrufların iptalini, sorumluluk durumlarını her bir olay özelinde ayrıca ortaya koymak gerekmektedir. Tıpkı projeden adi yazılı sözleşme ile satın alınan dairelerin tamamlanmasına rağmen o sözleşme ile hak iddia edilemeyeceği nasıl yanlış bilgi ise alacak hakkı bulunan üçüncü kişinin her durumda muhattabı sadece yüklenicidir genel kabulü de yanlıştır. Konuyu örneklendirecek Yargıtay Kararlarını ilerleyen günlerde burada paylaşacak olsam da inşaat hukukunda sadece şekil şartları üzerinden ilerlemek yanılsamalara yol açabilmektedir. Daima somut olaya ve ayrıntılara bakmak gerekmektedir.