Ortak Gayrimenkuller İçin Ortaklığın Giderilmesi | Barış Mükyen

Genel olarak mirastan kaynaklı veya geçmişe dair kurulmuş güven ilişkileri ile el birliği mülkiyet ile tarafların sahip oldukları ortak taşınmazlar için davalara veya uyuşmazlıklara çok sık rastlıyoruz. Bu noktada ortaklığın giderilmesi davası tıkanan süreçlerin önünü açmaktadır.

İlgili taşınmazlar için 3 farklı şekilde ortaklığın giderilmesi talebi ortaya çıkabilmektedir. Bunlar ortaklığın satış suretiyle giderilmesi, kat mülkiyeti kurulması ile giderilmesi ve aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde ifade edilebilir.

Ortakların kendi aralarında anlaşmaları durumunda, mahkeme kararı aldırılarak ilgili taşınmazın sadece paydaşlar arasında satılabileceğine dair karar aldırılabilmektedir. Bu noktada 3. kişilere satışı kapatabilmek için tüm taraflarca oy birliği ile onay verilmesi gerekmektedir.

Burada önemli durum söz konusu taşınmaz imar affı sürecinden doğan durumu veya ilgili ortaklığın kat irtifakı kurulmamış bir taşınmaz üzerinde olması durumunda öncelikli yol olarak kat irtifakının kurulması ile ortaklığın giderilmesi yöntemi olmalıdır. Söz konusu durum için bu yolun izlenmesi hem tarafların varlıklarının net saptanması hem de mahkeme yolu ile satış sonrası doğabilecek kazanım kaybının önüne geçmiş olacaktır. Böylelikle kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümleri mahkeme ortaklar arasında paylaştırabilmektedir. Bağımsız bölümler arasında değer farklarının olması durumunda ise ilgili denkleştirme mahkeme tarafından gerçekleştirilecektir. Bir taşınmaz ile alakalı ortaklığın giderilmesi süreci ilerletildiğinde en belirleyici nokta “talep” sürecidir. Taşınmazın durumu net saptanmalı, talep net olmalıdır.

Aynen taksim yolu ile taşınmaza dair süreç işletildiğinde mahkemece taşınmazı ilgilendiren tüm kayıt ve kurumlar bakımından ayrıntıları incelemek zorundadır. Bu noktada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar “ortak arsalar” için söz konusu yerin ifraza ( bölünmeye) uygunluğudur.

Birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası söz konusu ise burada aynen taksim ve diğer yöntemler bir arada re’sen bulunamaz. Paydaşların “talepleri” doğrultusunda taşınmazlara özgülenecek biçimde ortaklığın giderilmesinde farklı yöntemler üzerinden ilerlenebilir.

Aynen taksim yöntemi ile eğer ki ortaklığın giderilmesi ciddi hak kaybına yol açıyorsa burada “satıl yolu ile ortaklığın giderilmesi “durumu gündeme gelmektedir. Paydaşların açık rızası ve talebi olmaksızın ortaklığın giderilmesi davası sonucu taşınmazın bir kısmı paylı kalamaz.

Taşınmazdaki maddi değeri bulunan eşya, kullanım alanları vs. gibi alanların varlığına dair masrafların ve işi tamamlanmasının ortaklardan bir veya bir kaçı tarafından yaptığı anlaşıldığında ek bir tespit davası ile buradan kaynaklı haklar talep edilebilir.

Ortak Gayrimenkuller İçin Ortaklığın Giderilmesi Hukuki Yorum

İnşaat ve gayrimenkul hukuku alanında gerek miras gerek ise kurulan ortaklıklar kaynaklı olarak çok sık rastladığımız bu durumu için her bir taşınmazın özelinde değerlendirme yapılması, buradan hareketle aynen taksim, satış veya duruma göre kat mülkiyetinin alınması vs. gibi talepler bu değerlendirmenin sonrasında oluşabilmektedir. Kimi zaman ifraz hakkı olduğu bilinen bir arsa için satış talebi ile açılan dava tüm paydaşlar için kayba yol açabilir. Veya kat mülkiyeti kurulabilecek bir yerin satış ile ortaklığın giderilecek olması kaybettirecektir.