Ana kural olarak arsa payı kat karşılığı sözleşmelerinde yüklenici kendisine isabet eden bağımsız bölümleri edimini yerine getirdikçe alır ancak yüklenici edimini yerine getirmiyorsa TBK 473 uyarınca arsa sahibi sözleşme fesihini veya tapu iptalini isteyebilir. Arsa sahibi üçüncü kişiye geçen tapular için dahi iptal talebinde bulunabilir çünkü 3. Kişinin mülkiyet hakkı kazanması müteahhitin işi tamamlamasına bağlıdır. Bunun tek istinası 3. Kişinin iyi niyeti ile bağımsız bölüm ile bağlantılı arsa payı aldığını düşünen kişi içindir. Alacak hakkını yani temlik alan kişi yüklenicinin borçlarını yekün olarak devralmaz. Yüklenici arsa sahibine karşı borçlu sıfatını korur. Sözleşmeyi fesih hakkı 3. kişiye tanınmamıştır. Bu noktada arsa paylarının devrinin süreçle beraber olması arsa sahibi için koruyucu olmaktadır.
İlgili konuyu örneklendirecek olalım… Arsa sahibi ile müteahhit sözleşme yaptılar ve müteahhit henüz arsa paylarını almamasına rağmen “adi yazılı sözleşme “ ile temelden/ projeden daire (hak ) sattı. 3. Kişinin arsa sahibi ve yükleniciye karşı hakları nelerdir?
Söz konusu sözleşmeye dayanarak yükleniciden hem arsa payı mülkiyetinin geçmesini hem de bağımsız bölümün tamamlanarak teslimini isteyebilir. Alacağın bir kısmını almış olan 3. Kişi arsa sahibinden bitmiş proje/ tamamlanmış edim için kendisine düşen payın devrini isteyebilir. Ancak burada müteahhit edimini yerine getirmediğinde arsa sahibi devirden kaçınabilir. Eğer yüklenicinin eksik bıraktığı işler katlanılabilir seviyede ise hak alan 3. Kişi kendisine düşen kısım kadar eksiklik bedeli ödeyerek arsa sahibinden kendine düşen pay devrini isteyebilir. Aynı noktada 3. Kişi yaptığı bu ödemeler için yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Yüklenicinin büyük oranda tamamlayamadığı ancak yaptığı harcamalar ise fesih ile doğan alacaklarına 3. Kişi satın aldığı pay oranında ortak olabilir, karşılaması durumunda iadesinin tamamını buradan alabilir. Yüklenicinin arsa paylarını devir alma hakları muacel olduğunda 3. kişi o aşamada arsa sahibinden talepte bulunabilir. Yüklenici işi yapmakta direnime düştü ise yükleniciden hak satın alanlar şu şartlar altında alacaklarını koruyabilirler; üçüncü kişiler inşaata devam etmeyi ve tamamlamayı istemeli, aynı zamanda bu olanakları olmalıdır. Yüklenicinin durumu umutsuz olmalı ve sözleşmenin edimi kişiye özgülenmemiş olmalıdır. Bu koşullar oluştuğunda iş sahibi 3. Kişilerin tamamlama eğilimini kabul etmek zorundadır.
Yüklenici işin belirli bir kısmını tamamladı ve devam edemedi ancak alacak hakları olan 3. Kişiler söz konusu ise işin başka müteahhit ile tamamlatılması sonrası alacak hakları olan kişiler en eski tarihten başlayarak eski müteahhitin hakkının yettiği kadar sırasıyla bağımsız bölüm alırlar. Yüklenicinin sattığı haklar alacaklarına yetmediğinde ise daha sonraki tarihli alacak temlikleri arsa sahibine ve yeni müteahhite karşı geçersiz kabul edilecektir. Eğer arsa/ iş sahibi haklı nedenlerle sözleşmeyi bozdu ise yüklenici ve ondan hak alan kişiler iş / arsa sahibinin ihlal edilen hakları oranında olumsuz etkilenir. Alacak hakkı bulunanlar bunu yükleniciye tazmin edebilir. Özetle yüklenici sözleşme koşullarını yerine getirmedikçe kazanacağı engelleri alamaz ve yüklenicinin yaptığı alacak hakları( temlikler) de geçersiz olur.
Aslında burada önemli olan nokta şudur ki tamamlanmamış, devam eden projeler için hak satan yüklenici ve alacak hakkı alan tüketici hem riskleri, hem borçlarını net idrak etmelidir. Çünkü burada yüklenici ve alacak hakkı (temlik) alan 3. Kişinin ana sözleşme olmasa veya yerine getirilmezse ise bir hak doğmayacağı, paylarının oluşmayacağını kabul etmiş sayılırlar. TMK 1023 bakımından da değerlendirildiğinde bu noktadaki iyi niyet ve “bilme” durumları çok önemlidir. Ancak bilinmelidir yüklenici ile arsa sahibi arasında bir dava devam ederken , arsa sahibinin önceden devrettiği tapular için yargılama devam ederken iadelerini istemesi iyi niyet ile bağdaşma ve kabul görmez.
Hukuki Yorum
Özetle bakılacak olursa projeden/temelden bir daire, hak satın alındığında ana sözleşmenin önemi ve edimin yerine getirilmesi çok önemlidir. Dolayısıyla bu şekilde bir satın alma yapılırken tüketici mutlaka ana kat karşılığı inşaat sözleşmesini incelemeli, yüklenici firmaya dair araştırmalarını yapmalı, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı doğabilecek potansiyel sorunları öngörebilmeli ve en önemlisi sözleşmeden kaynaklı edimleri yüklenicinin yerine getirip, arsa sahibinin devredeceği paylara hak kazanılacağına teknik ve hukuki bakımından analiz ederek kanaat getirmesidir. Son yıllarda konut fiyatları, maliyetler ve kurlardaki artış ile bu gibi uyuşmazlıklar epeyce arttı. Lütfen dikkatli olalım.
Ayrıca ek bilgi; “adi yazılı sözleşme” edim tamamlandı ise size dairenizi alma hakkını tanır.