Riskli Yapılar İçin Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır?

Riskli yapı veya alanlarda ada, parsel bazında uygulama, tevhid, ifraz, taksim, terk, ihdas gibi işlemler için ve yeniden inşa, hisse satışları, kat karşılığı gibi süreçler için hisseler oranında en az 2/3 çoğunluk ile karar verilebilmektedir. Toplantıya arsa ise hisse sahipleri, yapı ise kat malikleri “usulüne uygun “ davet edilmelidir. Burada katılım oranı veya katılımcılardan ziyade tüm malikler bakımından 2/3 çoğunluğunun yakalanması önemli noktadır. Ve elbette tebliğ usulü uygun olmalıdır. Arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile alınan kararlar noter yolu veya tebligat kanununa göre toplantıya katılmayanlara tebliğ edilir. Burada usulü dikkat edilmesi sonradan doğabilecek itiraz ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesinde önemli bir yer tutmaktadır. Bu tebliğ ile beraber 15 gün içerisinde eğer hala kabul durumu yok ise bakanlıkça belirlenen veya belirlenmesi sağlanan rayiç bedeller üzerinden diğer maliklerin alımına sunulur. Bu alım gerçekleşmez ise Bakanlık devreye girer. Ancak geçmişte bu süreç tıkansa dahi son yıllarda gayrimenkul fiyatlarındaki artış ile rayiç bedeller arasında ciddi makas farkı doğması sebebiyle maliklerin söz konusu hisselerin alımı eğilimlerinde olmalarına sıklıkla rastlamaktayız. Çünkü riskli alanlarda , riskli yapılardan farklı olarak diğer maliklerden biri alım yapana kadar satış tekrarlanır. Sadece riskli yapıların olduğu durum için Bakanlığın reset hareket etmesi durumu söz konusu değildir. Ancak son dönemlerde azınlık hisse satışlarına rayiç bedelin mağduriyet doğurması itibariyle sık rastlamamaktayız. Üzerindeki bina yıkılan arsa için eğer hala malikler uzlaşmadı ise özel kişilerin mülkiyetinde olan bu arsalar için TOKİ veya Bakanlık acele kamulaştırma yapabilir. Açıkçası buradaki durum bariz olmakla beraber 6306 sk genel itibariyle mülkiyet bakımından kısıtlayıcıdır. Birden fazla parsel için söz konusu olan tevhid işlemlerime dair her bir arsa için arsa payları bakımından 2/3 ile karar alınır. Ayrıca bu riskli arsaların etrafındaki diğer boş ve riskli hükümde olan yerlerin projeye dahil edilmesi için 2/3 değil oy birliği aranmaktadır. Söz konusu kentsel dönüşüm kararı alındığında eğer bir yapı ile alakalı arsa payları belirlenecek ise burada şerefiye durumu ve azınlık hakları öne çıkmaktadır. Sürecin daha sonra tıkanmaması adına kesinlikle şerefiye bedelleri net ortaya konarak arsa paylarının doğru saptanması gerekmektedir. Aksi durumda sonraki süreçlerde itiraz ve tıkanmalara yol açabilmektedir. Bunun yanı sıra toplantının usülüne göre yapılıp, usulüne göre tebliği özellikle katılmayanlar bakımından önemlidir. 2/3 ile yakalanan hem fikir olma durumu ise azınlık malikler bakımından haklarını kısıtlayıcı süreçlere ve eğilimlere yol açmamalıdır. Aksi durumda emsallerine yüksek mahkemece verilen onlarca karara rastlayabiliyoruz. Ve elbette ki burada müteahhit firma ile kurulan sözleşme/ koşullar da sürecin sağlıklı yürümesinde hayatidir.

Yorum

Kentsel dönüşüm süreçleri yapısı gereği birden fazla malik/ arsa sahibi ile yürütülen bir süreç olması, ilgili yasanın kapsamlı ve teknik olması sebebiyle pek çok hak mahrumiyeti veya kötüye kullanımı doğurabilmektedir. Bu sürecin hukuki olarak doğru tespit edilip ilerletilecek sürecin değişkenleri net olarak ortaya konulmadığında herkes adına ayrıntılı ve yıpratıcı bir hal alabilmektedir. Doğru süreç yönetimi, hak temelli tespit ve uzlaşı, nitelikli iş birlikleri ile sürecin sağlıklı yürütülmesi mümkündür. Lütfen özen gösterelim.