- Şunların Tek Tek Denetimini Yapmadan Asla Taşınmaz Satın Almayın
- İnşaatın proje ve ruhsata uygunluğu
- Yönetim planı
- Yönetimsel detaylar
- Sitenin niteliği
- Bağımsız bölümler
- Malikler ve malik sayısı
- Arsa payı
- İskan, kat mülkiyeti
- Ortak alanlara dair bütün detaylar
- Bir site söz konusu ise ve içerisinde birden fazla spor, sanat, dinlenme vs benzeri alanlar var ise hepsinin aynı parsel ve site içerisinde vaziyet planında yer alıp almadığına mutlaka dikkat edilmelidir.
- Bahçe, otopark, teras gibi yerlerin kimseye özgülenmediğine dikkat.
- İşletme giderlerinin paylaştırılmasında kullanıma ve paylara göre adil dağılım mutlaka denetlenmelidir.
- Sosyal donatı veya kamuya açık olması için ayrılmış alanlar konusundaki denetimin yapılması ve yeşil alan olarak terkedilen yerlerin planına detayına bakılması.
- Yönetim kararlarından doğan giderler, aidatlar için kiracıya icra takibi başlatılamaz. Yıllık kira peşin ödenen taşınmazlar için aksi kararlaştırılmadıysa kiracıya aidat zorunlu değildir.
- Yönetim planının değiştirilebilmesi için ”bütün maliklerin ” 4/5 ortak kararı zorunludur.
- Yüklenici firmalar veya geçici yönetim pozisyonunda olan yönetimlerin oluşturduğu ”hazır taslak” planlar sizi mağdur edebilir. Mutlaka denetimini yapınız.
- Ana yönetim planı kontrol etmeden asla taşınmaz almayınız. İlgili yere dair bütün yönetim ve detaylar bununla belirlenir.
- Satın aldığınız yer veya mevcut yaşadığınız yer için hala geçici yönetim planı söz konusu ise 4/5 ile değiştirilir ve mutlaka yeniden düzenlenmesi faydalıdır.
- Toplu yapıların bulunduğu bir alan ile alakalı yönetim planı uyuşmazlıklarında 2007 öncesi veya sonrası önemlidir.
- Mahkeme yönetim planını değiştiremez, yerine karar alamaz. Yönetim konusunda uyuşmazlığa dair sadece kayyum atayabilir. Kayyum talep hakkı malikler için saklıdır.
- Ana yapı veya ana toplu yapılar için KÖKLÜ değişiklikler için oy birliği olmadan alınan kararlar geçersizdir.
- Bir malik birden fazla bağımsız bölüm sahibi ise 1 oyu vardır. Bu bilgi özellikle müteahhit firmaların yönetimdeki baskınlıklarına dair kötüye kullanımı önlemek için net bilinmelidir.
- Toplantılar için maliklere TEBLİGAT usulü göre değilse, alınan kararlar geçersiz sayılır.
- Mutlaka yönetime tebligat adresinizi bildirin. Özellikle yurtdışında işi olan, yurtdışında da yaşayan kişiler kesinlikle hatta noter yoluyla bu bilgilendirmeyi yapmalıdır.
- Toplantı kararlarının deftere mutlaka açık yazılmasını kontrol ediniz.
- Genel kurullardaki oylamalarda çıkan olumlu, olumsuz ve çekimser oyların mutlaka malik isimleri ile ve açık deftere kayıt alınmasına dikkat ediniz.
- Kat malikleri kurulu defteri, yönetim kurulu defteri ve gelir gider defterlerinin tutulup tutulmadığı kontrol edilmelidir.
- Site giderlerine dair yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve ödemelerini yapmayan malike karşı sadece yönetim değil başka herhangi bir malikte takip başlatabilir.
- Denetçinin görevlerini yerine getirip getirmediğine ve yönetim ile ilişkilerine kesinlikle dikkat edilmelidir.
- Bir site birden çok parselde kurulu ise kesinlikle Toplu Yapı Yönetimine geçilme hususu kontrol edilmelidir.
- Spor alanları, tesis, havuz, restoran vs. vs. gibi yerlerin ayrı ayrı parsellere özgülenmesi, kullanımların bloklara göre özgülenme durumuna kesinlikle dikkat ediniz.
- Evcil hayvan besleme, balkon durumları, dış görünüm vs. gibi özel durumlar için aksi bir madde olup olmadığını kesinlikle kontrol ediniz.
- Yüklenici yani müteahhitin eksik ya da ayıplı yaptığı işlerin olup olmadığını net tespit ediniz.
- Yönetim planında ortak kullanım alanları, tesisler vs. kesinlikle eşyaya özgülenmiş olmalıdır. Aksi durumda ortaklığın giderilmesi davasına veya ecrimisil davasına konu olursa ciddi mağduriyetler doğar.
- Dış cepheni kullanımına dair ve dikkat edileceklere dair düzenlemeler.
- Konutların iş yeri olarak kullanılmasına dair detaylar. Özellikle istisnai meslekler dışında bu kullanım kesinlikle kısıtlanmış olmalıdır.
- Ortak alanlara dair kiralanan tesislerin gelirlerinin ve kiralanma süreçlerinin nasıl kararlaştırıldığı denetlenmeli veya düzenlenmeli.
- Ortak alanlarda projeye aykırı değişiklik yapılıp yapılmadığını mutlaka kontrolü yapılmalıdır.
Hukuki Yorum
Bir taşınmazın satın alınmasından önce yönetim planı, vaziyet planı detaylı incelenmediğinde sonrasında sürprizlerle karşılaşabilir, konutunuzda bitmek bilmeyen sorunlarla uğraşmak durumunda kalabilirsiniz. Özellikle toplu konut ve büyük sitelerde bu durum daha da önemli bir hal almaktadır. Ortak alanlar, tesislerin kullanımı, yönetim , yönetim planına eklenen özel hususlar, ruhsata ve projeye aykırı yapılan değişiklikler, kullanım amacı dışında konutun kullanımı vs. gibi onlarca sorun yaşanabilmektedir. Dolayısıyla hem bir konutu satın almadan kesinlikle bunların kontrolü bizzat veya bir hukuki temsil ile yapılmalı/yaptırılmalı hem de eğer mevcut bir taşınmazın maliki iseniz yönetim süreçlerinde ve kararlarında bütün haklarınızı bilmelisiniz. Böylece hem satın alırken hem de kullanırken mağduriyetler önlenir.