Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asıl yükümlülüğü taşınmazı arsa sahibine teslim etmektir.
Bu teslim edilen taşınmaz mevzuata ve sözleşmeye uygun yapılmış olmalı ve arsa sahibinin idaresi ve hakimiyeti altına geçmesi gerekmektedir. İskân ruhsatı yani yapı kullanma izni, oturma izni; ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren Belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen bir belgedir.
Uygulamada teslim borcunun taşınmaza iskan alınması şartına bağlandığı görebiliyoruz. Bu durumda yüklenici, taşınmazı belirtilen sürede bitirmiş olsa bile iskan alamadığı için teslim borcunu yerine getirmemiş olacaktır.
Yargıtay, verdiği bir kararda teslimin iskan şartına bağlanmış olup teslim tarihinde iskan alınmaması yüklenicinin borcunu yerine getirmediği olarak değerlendirmiştir. Burada en önemli husus, sözleşmede belirtilmediği sürece yüklenicinin iskan alma zorunluluğu bulunmamasıdır. Her ne kadar yüklenici mevzuata uygun teslim borcu altına girmişse de iskan bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu sebeple sözleşmeye mutlaka teslim borcunun iskan alınmasıyla birlikte yerine getirilmiş sayılacağına dair hüküm eklenmelidir.
Ancak Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki anahtar teslim şartından hareket ederek sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile oturma izni alma yükümlülüğünün yüklenicide olduğunu belirtmiştir.
Yüklenici, taşınmazı arsa sahibine teslim etmiş ve daha sonra ayıp ve eksiklikler çıkmışsa yüklenicinin bunlardan dolayı sorumluluğu söz konusudur.
Yargıtay daha önce vermiş olduğu kararlarda yüklenicinin iskan almaması durumlarını ayıplı ifa olarak nitelendirmiş, daha sonra görüşünü değiştirerek bunu eksik ifa olarak nitelendirmiştir.
Eksik ifa, eser sözleşmesinin içeriğinde yer alan ve borçlanılan bütün işlerin tamamlanmaması halinde ortaya çıkar.
Arsa sahibi, yapıyı iskân ruhsatı olmadan fiilen kullanmaya başlamışsa ve kullanım sırasında yapıda maddi ayıp meydana gelmişse bu durumda iş sahibinin yani arsa payı sahibinin yapıyı kullanmaya başlaması hukuken tesliminin gerçekleştiğini ve bu durumda iş sahibinin, yükleniciye karşı ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine başvurabileceği kabul edilmelidir.
Hukuki Yorum
Kat mülkiyet tapusu alabilmek için inşaatın iskanı alınmış olmalıdır. İskan inşaatın projeye uygun ve eksiksiz tamamlandığını gösteren evraktır. Dolayısıyla bu derece önemli bir durum söz konusu iken daireye taşınma ile teslimin bitmediğini sözleşme kurulduğunda bilmek gerekir. Mutlaka kat karşılığı sözleşmelerde iskana bağlı olarak yüklenicinin bazı bağımsız bölümleri ipotek altında tutulmalıdır. Eksik işler için de benzer tedbirlerin alınması zaruret arz etmektedir.