Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın mahkeme kararı ile devrini sağlamaktadır. Tapuyu devretme yükümlülüğü bulunan müteahhitin devri gerçekleştirmesi bu yol ile mahkeme kararıyla sağlanabilmektedir. Ancak müteahhitler “adi sözleşmeleri” bu kapsamda olmadığını düşünmekteler.
Tapu iptal ve tescil davaları kat karşılığı sözleşmeden doğan usulsüzlükler veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesinden doğabileceği gibi aynı şekilde satış vaadi sözleşmeleri bakımından da bu davalar ile taşınmazın teslim alınması sağlanabilmektedir.
Tapu iptal ve tescil davalarının genel hukuki düzenlemesine bakıldığında iki durum açısından bu davalar ile sonuç almak olağandır. Yolsuz tescil veya davacı taraf lehine olan tescil borcunun ifa edilmediği durumlar için geçerlidir. Ancak burada kanunda doğan sözleşmeye uygunluk durumu ise soru işareti yaratan ve hatta tüketiciler için bilgisizlikten kaynaklı mağduriyet yaratan durumdur. Bu değerlendirmede ise daha çok inşaat firmaları ile hak sahipleri arasında bulunan sözleşmelerden kaynaklı durumu inceledim.
4721 sayılı Medeni Kanun bakımından değerlendirildiğinde taşınmazın mülkiyetinin yani tapu devrinin mahkemece sağlanabilmesi için resmi olarak düzenlenmesi şartı aranmaktadır. Noter ve tapuda resmi olarak yapılmayan sözleşmelerin ise her ne kadar bu davaya konu olamayacağı anlaşılacak olsa dahi genel itibariyle hak sahibi ile inşaat firmaları genel olarak kendi aralarında ve gayri resmi sözleşme tesis ediyor olmalarından kaynaklı olarak istisnai bir durum doğmuş olmaktadır. Yargıtay ise bu durumu “istisna” kabul etmiştir. Dolayısıyla özetlenecek olursa; hak sahibi yani alıcı sözleşmeye göre ödeme yükümlülüklerini yerine getirdiyse ve inşaat firmalarının da bu ödemeleri kabul ettiği ne anlaşıldığından “resmi düzenlenmeyen “ sözleşmeye dayanılarak dahi sadece bu istisna için tapu iptal ve tescil süreci ile taşınmazın mülkiyetinin devri hak sahibi için mümkün olabilmektedir. Burada sözleşmenin resmi yapılmaması durumunun ileri sürülmesini Yargıtay dürüstlük ilkesi bakımından geçerli bulmamaktadır. TMK madde 2 bakımından da zaten aksi durumun hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.
Özetlenecek olursa müteahhitle adi sözleşme kurdunuz ve ödemelerinizi, yükümlülüklerinizi yerine getirdiniz. Bu durumda müteahhit sizden ek bedel isteyemez, bedel iadesini yasal faiziyle yapma teklifi mağduriyet yaratıcıdır ve sözleşmenin resmi olarak kurulmadığını ileri süremez. Zamanaşımı bakımından değerlendirildiğinde ise yolsuz tescil noktasında bir zamanaşımı söz konusu olmasa da söz konusu hukuki durumumuz için 10 yıl zaman aşımı kabul edilir. Ayrıca taşınmazın mülkiyetinin iyi niyetli 3. Kişilere yansımadan hak sahibine geçmesi pratik olmaktadır.
Hukuki Yorum
Son yıllardaki döviz kurlarındaki değişim, pandemi ve en güncel olarak ise daire fiyatlarının çok faiş noktaya gelmesi ile müteahhitler daireleri teslim etmemek adına ayak diremektedirler. Ancak adi sözleşme ile dahi olsa buradan doğan hak ile müteahhit tüketicinin taşınmazını teslim ve tescil etmek durumundadır. Yargıtay doğan mağduriyetler ile beraber bu noktada hem TMK hem de TBK bakımından değerlendirdiğinde devir yükümlülüğünü net ortaya koymaktadır.