- Ortak yerlerin kullanımına dair detaylara dikkat edilmediğinde hiç bir parçası olmadığınız maliyetlere katlanmak zorunda kalabilir, ortak yerlere ait gelirlerden mahrum kalabilir veya kişi/ amaca özgülenmelerine şahit olabilirsiniz. Değişimi için ise zor bir süreç sizi bekler.
- Öncelikli alım ile alakalı olarak ilgili maddeyi kontrol etmediğinizde olası bir kentsel dönüşüm sürecinde azınlık olarak pay satışınız veya herhangi bir tapı devrinizde piyasadan daha düşük bir meblağa yerinizin satılması söz konusu olabilir. Öncelikli alım engeli konmalıdır.
- Ortaklığın giderilmesine dair art niyetli düzenlenmiş maddelerin varlığı sizi geri dönülmez bir sürece sokabilir. Ortaklığın giderilmesine konu olan yerde bağımsız bölüm sahibi olsanız dahi taleple beraber taşınmazınız ihale yoluyla piyasa değil rayiç bedel ile satılabilir.
- Kiralamaya veya belirli bir gelir yaratmaya yönelik ayrılan bağımsız bölümlerin belirli malikler üzerine tapulandırılması sizi hem mevcutta hem ileri süreç kentsel dönüşümlerde mağdur eder. Bunun yerine her bağımsız bölüm için tüm faydalanan daire no’ları tapuya eklenmelidir.
- Yönetime dair verilen vekaletler ile yönetim kademesinde olan kişiler dilediği gibi düzenleme yapabilir veya dilediği şekilde kötüye kullanıma açık biçimde değişikliğe gidebilirler. Burada toplantı ve süreçlere direk katılım ya da hukuki temsil kesinlikle tavsiye edilir.
- Yükümlü ve sorumlu kişilerin belirlenme çerçevelerine dikkat edilmediğinde mağduriyet yaratacak sorumluluklarınız olabilir. Ayrıca yine ortak alanlar ve bağımsız alanlar geneli için de bu borç ve yükümlülükler net kontrol edilmelidir.
- Giderlerin belirlenmesinde toplu konut, site, faydalanma, ortak alanların durumu vs. göz önüne alınmadan yapılan düzenlemeler size parçası olmadığınız bir çok yük getirebilir. Yükümlülükler, giderler net tespit edilmeli ve orantılı oluşu denetlenmelidir.
- Toplantılara dair katılım, temsil, zaman, karar – yeter sayısı, davet vs. gibi durumların maliklerce bilinmediği durumlarda bilgi eksikliği kaynaklı pek çok süreç ile maliklerin hak kayıpları veya kazanımlardan faydalanamaması söz konusu olmaktadır.
- Denetleme kurulu veya denetleme süreçlerine dair detayları kontrol etmemek, dahil olmamak pek çok zaman çoğu site içerisinde “danışıklı dövüş” biçiminde gelişmekte ve “denetimli denetimsizlikle” çarpıklıklar görmezden gelinmektedir. Bu bakımdan denetleme kurulu süreçleri önemlidir.
- Geçici yönetim planı süreçlerinde olmamak, satın almak sırasında kontrol etmemek veya tapuya şerh durumunu denetlememek neredeyse bir daha değiştirilmesi imkansız hale gelen süreçlere yok açar. Özellikle uygulamada geçici yönetimin müteahhit firmalar olması apaçık mağduriyettir.
Hukuki Yorum
Ülkemizde inşaat hukukunda pek çok çarpık düzenleme ve ilerleyiş ile karşılaşıyoruz. İmar kanuna bakıldığında yapı denetim yükü, avan projesi sorumluluğu maliklere ait iken uygulamada bunun karşılanması olası değildir. Yine konumuz olan yönetim planları bakımından değerlendirildiğinde ise yüklenici olan müteahhit firmalar bağımsız bölümler üzerindeki hakimiyetleri gereği geçici yönetimi doğal olarak oluşturmaktalar ve bu geçici yönetimin değişimine dair esaslar inşaatın ilerleyişi, yeni maliklerin tasarruf alanı ile çelişmektedir. Bugün acil olarak yüklenici firmanın geçici yönetimi gerçekten geçici bir konuma çekilmeli ve belirli malik sayısına ulaşılmasıyla beraber sadece bu maliklerden hareketle bir temel oturtulmalıdır. Ayrıca yine maliklerin bilinçsizliği kesinlikle pek çok sorunun temelini oluştururken, idare ise tapu ve inşa süreçlerinde yönetim planlarına ve diğer detaylara dair bilgilendirici mekanizmalarını aktif etmelidir. Toparlamak gerekirse yönetim planı , ilgili yer ile alakalı “ömürlük “ hak kazanımlarını, kayıplarını ve kullanımlarını düzenler. Dikkat!