Yönetim Planlarında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Yönetim Planının Değiştirilmesi Ya Da İptali Mümkün Müdür?

1. Yönetim planı, tüm kat malikleri için bağlayıcı, bir sözleşme niteliği taşıyan ve ana taşınmazın yönetimine ilişkin bir belge olmakla birlikte uyuşmazlıkların çözümünde öncelikli olarak uygulanacak düzenleyici kuralları içerir.
2. Yönetim planı, sözleşme hükmünde olduğundan yasadaki istisna dışında tüm kat malikleri tarafından imzalanması zorunludur. İmzadan kaçınan kat malikinin, planı imzalamış sayılmasına mahkemeye yoluyla karar verilmesi mümkün değildir.
3. Bunun tek istisnası kat mülkiyetine geçiş istemiyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarında gerekli diğer belgelerin yanında yönetim planı belgesinin tamamlatılmaması halinde, mahkemece resen tamamlatılması ve imzalanmış sayılmasıdır.
4. Yönetim planı ana taşınmaza ya da toplu yapıya özgü düzenlenmelidir. Yönetim planına, taşınmaz ya da yapıya uygun olup olmadığı değerlendirilmeden eklenecek maddeler ileri de pek çok sorunu beraberinde getirecektir.
5. Tüm kat malikleri açısından bağlayıcı olması sebebiyle bağımsız bölüme sonradan sahip olan kişiler de yönetim planı ile bağlı olacaktır. Bu sebeple yönetim planının içeriğinin, kat maliklerine sağladığı haklar ve borçların öncesinde incelenmesi büyük önem taşır.
6. Örneğin bir yönetim planında bağımsız bölümlerin, tapudaki niteliğine de uygun şekilde yalnızca mesken olarak kullanılacağı kararlaştırılmış ise, bu halde mesken büro, doktor muayenesi vb. şekillerde kullanılamayacaktır.
7. Yönetim planında ortak yerlerden teras, bahçe, avlu gibi yerlerin kullanımı (projeye aykırı bir değişiklik ve tesis yapmadan), konumu itibariyle bazı bağımsız bölümlere özgülenebilecek ve bu bağımsız bölümlere kullanma hakkı sağlayacaktır.
8. Yine kat maliklerinin ortak giderlere ne oranda, eşit mi yoksa arsa payı oranında mı katılacağı yönetim planında düzenlenebilecek ve kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilmediği sürece tüm kat maliklerini bağlayacaktır.
9. Yönetim planlarında yer alan bu gibi vb. pek çok maddeden kaynaklanan uyuşmazlıkları sonlandırabilmek için ya da süreç içerisinde değişen şartlar ve koşullar sebebiyle yönetim planında değişiklik yapılması gerekebilir.
10. Bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler de dahil kat malikleri, sonradan yönetim planında değişiklik yapmak isterlerse öncelikle bu taleplerini kat malikleri kuruluna bildirmelidir.
11. Yönetim planında herhangi bir değişikliğin yapılabilmesi için, (örneğin genel giderlere katılma ile ilgili bir maddede yapılacak değişiklikte oybirliği aranması gibi istisnai haller dışında), ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün olumlu oyu gerekir.
12. Tüm malikler açısından bağlayıcı olan yönetim planı maddelerinin değiştirilmesi “madde kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı sürece” kat malikleri kuruluna ait olduğundan kurulda yapılan görüşmeler sonucu gerekli yasal çoğunluk sağlanamazsa değişiklik yapılamayacaktır.
13. Yönetim planının dikkatlice hazırlanması ya da önceden incelenmesinin bu sebeple önemlidir. Değiştirilmesi için gerekli yasal çoğunluğun sağlanamadığı madde “kanunun emredici hükümlerine aykırılık” taşıyorsa bu durumda ilgili kat malikleri mahkemeye başvurması mümkündür.
14. Yönetim planında değişiklik yapılması yönünde karar verilmesi halinde kat maliki aykırı oy kullanmışsa karar tarihinden, toplantıya katılmamışsa öğrenme tarihinden itibaren 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde bu karara karşı iptal davası açabilir.
15. Yönetim planı maddelerinin yasanın emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için “her zaman” mahkemeye başvurulması mümkündür. Bu tür davalarda bütün kat malikleri davaya dahil edilmelidir.
16. Mahkemeye başvuru kat malikleri kuruluna verilmiş yetkilere de müdahale niteliği taşıdığından, değişiklik ya da iptal taleplerinin dayanağını, değiştirilmesi ya da iptali istenen maddenin kanunun emredici kurallarına aykırı olması oluşturmalıdır.

Hukuki Yorum

Kimi zaman kentsel dönüşüm sürecin boyunca , kimi zaman arsa payı kat karşılığı inşaat süreçleri kaynaklı ve tamamıyla genele yayılmış pek çok site ve toplu konut bakımından “site yönetimleri “ ve “yönetim planlarının “ mağduriyet yarattığına, hakların doğru bilinmediğine usül olarak neler yapılmasına gerektiğine, kurulların nasıl oluşturulması gerektiğine vakıf olunmadığına rastlıyoruz. İncelemelerimin Yönetim Planları ve Kat Mülkiyeti yazı dizisi ile buradan dönemsel bilgilendirmelerim umarım farkındalık yaratılmasına yardımcı olabilir.