
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit binayı yaparken tarafların önceden bir sözleşmeye dayalı olarak aralarında anlaştıkları metrekare, kat sayısı, ada ve parsel numarası gibi hususlara riayet ederek edimini yerine getirmelidir. Ancak uygulamada bazen sözleşmede kararlaştırılmayan bir yer veya da sözleşme yapıldıktan sonra imar değişikliği nedeniyle ilave kat durumu ortaya çıkabilmektedir.
- Arsa sahibi sözleşme sonrası müteahhide plan, proje yapımı ve ruhsat alımı için vekaletname vermektedir. İnşaata başlayan müteahhit ise bu vekaletname sayesinde tadilat ruhsatı ile sözleşme dışı yer kazanmaktadır.
- Fazla doğacak yapılara ilişkin arsa sahibi ve müteahhit önceden sözleşme ile bunu öngörürler ise bu yapının taraflar arasında nasıl paylaşılacağını belirleyebilirler.
- Fazla yapının nasıl paylaşılacağı sözleşmede belirlenmemiş ise burada olası hak kayıplarının önüne geçmek için fazla yapılar, yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım oranında dağıtılır.
- Bir örnek verecek olursak; sözleşmeye göre 4 daire arsa sahibine 6 daire yükleniciye kalıyor ise (%40 arsa sahibi %60 yüklenici) fazladan yapılan bağımsız bölüm sayısı da 2 olduğunda bu yapılardan birinin tamamı ve diğer bir dairenin %20 hissesi yükleniciye ve diğer dairenin kalan %80 hissesi arsa sahibine kalacaktır.
- Yüklenici fazladan imal edilen dairelerin değerini arsa payı oranında almış olacağından ayrıca bir ücret talep etme hakkı bulunmamaktadır.
- Sözleşmede fazla yapı öngörülmemişse veya üzerinde anlaşma sağlanmasa dahi bu durum fazla dairenin yükleniciye ait olduğu anlamına gelmez. Taraflar sözleşmede mutabık oldukları arsa payları oranında hak sahibidirler.
- Arsa payı sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine kalacak bağımsız bölümler dışında başkaca bir talepte bulunmasa dahi sözleşme dışı yapılan fazla yapılar için sözleşmedeki payına uygun oranda paylaşım talebinde bulunma hakkına sahiptir.
- Arsa sahibi fazla yapılan bağımsız bölümlerden kendisine arsa payı verilmesi için tapu iptal tescil davası açma hakkına sahiptir.
- Arsa sahibi aynı zamanda fazla dairelerin gecikmesinden kaynaklı rayiç kira kaybı tazminatının tarafına ödenmesini talep edebilir.
- Yapılan fazla yapıların projeye aykırı olması halinde arsa sahibi bu bölümlerin hukuken yalnızca yıkımını isteme hakkına haizdir.
- Yüklenici ortak alanda fazladan yapı yapmış ve bu yapı arsa sahibi lehine fayda sağlıyor ise örneğin arsa sahibinin bağımsız bölümünün değerini yükseltiyor ise yüklenici bu bedeli vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde isteyebilmektedir.
- Sözleşme gereği yalnızca yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin alanlarında bir artış söz konusu ise ve sözleşmede aksine bir hüküm konulmamışsa bu değer artışı taraflar arasındaki akdedilen sözleşmede belirlenen oran doğrultusunda arsa sahibine yansıtılmalıdır.
- Örneğin; bağımsız bölümün %40 oranında arsa sahibine kalacak şekilde kararlaştırıldığı bir sözleşmede yükleniciye ait 12 daireden 4 daire sözleşmede öngörülenden %20 daha büyük yapılmış ise arsa sahibi bu dairelerdeki toplam değer artışının %40’ını bedel olarak veya arsa payı şeklinde talep etme hakkına sahiptir.
- Bağımsız bölümde meydana gelen değer artışları, tevhid(birleştirme) sonucu oluşan yeni parsellerin akıbeti, fazla yapıya ilişkin teknik bilgiler ve bunların parasal karşılıkları bilirkişi incelemeleri gerektiren işlerdir. Uzmanlardan alınan raporlar neticesinde oranlar ve paylaşımlar sağlıklı bir şekilde belirlenip tescil işlemi gerçekleştirilmelidir.