Genel,  Görüşlerim

“Ev Garantili Arsa – Arsadan Eve” Avantaj mı, Risk mi?

Günümüz ekonomik koşullarında konuta erişimin finansman koşulları giderek zorlaştı. Aynı zamanda alım gücünün düşmesiyle alternatif yöntemler de ortaya çıkmaya başladı. Arsa yatırımı üzerinden belirli bir planlama ile konut sahibi olmak, oldukça yenilikçi ve avantajlı bir yöntem. Ancak bu durumda bilmemiz gereken pek çok detay var. Bazı büyük şirketlerin “Ev Garantili Arsa – Arsadan Eve” gibi kampanyaları için proje detaylarını, sözleşmeleri ve diğer teknik detayları inceledim. Çok çarpıcı detaylar var! Sadece birkaç firmada bile onlarca bilinmezlik ve kötüye kullanım potansiyeli olan nüans gördüm. İdeal olan nedir konusuna ayrıca bir yazı ile değineceğim fakat öncelikle ilk izlenimlerimi sizinle paylaşacağım.

1- Öncelikle, sürecin tapu satışı ile başladığı kampanyada belirtilmiş. Ancak sonraki maddelerde ana arsa maliyeti belirsiz. Mülkiyetin el değiştirme tescili olan tapu garantisi yok ve yalnızca noterde bir satış vaadi sözleşmesi yapılmakta. Sadece bu durumda dahi doğabilecek sakıncalar için sayfalarca yazı yazılabilir. Özetle, öncelikle olması gereken, bağımsız bölümüne düşen arsa payı oranında tüketiciye arsa payı tapu devri yapılmasıdır.

2- Üzerine proje yapılacağı belirtilen arsanın imar durumu, yani söz konusu alana yapılabilecek toplam inşaat alanına dair herhangi bir netlik yok. İmar elverişliliği belirsiz olduğundan teknik olarak mümkün olmamakla beraber, ortada çizili bir avan projesi bile yok. Oysa ki, her bir tüketicinin daha sonra sorun yaşamaması için aslolan, ruhsatın çıkmış olması ve hatta sonrasında tapu üzerinden bazı garantilerin verilmesidir. Bir protokol ve satış vaadi sözleşmesi gibi. Aslında resmiyette sadece bu yapılır ama belirtilen çok daha ötesidir.

3- İmar durumu belli olmadan, projenin teknik detayları ortaya konmadan ve dolayısıyla ruhsat alınmadan bazı konular belli olur. Projeye dair toplam konut sayısı, ortak alanlar ve daire tipleri gibi. Bu hesaplamaların uygulamada şaşması çok olasıdır. Ortada ruhsat olmamasından ötürü tapuya şerh edilen bir durum bulunmadığından, söz konusu daire tipleri üzerinden yapılan satışlar (ki bu da tapu devri değildir) hukuken sorunsuz arsa payını almayı imkansız kılmaktadır.

4- Arsanın satın alındığı iddiası yalnızca teoriktir. Herhangi bir tapu devri yapılmamaktadır ve tapuya şerh edilmiş bir proje yoktur. Üstelik, böyle bir şerh olsa bile, hukuken alınması gereken düzenlemeler yapılmamış. İnşaatın ortaklardan herhangi birinin sorun çıkarması nedeniyle yarıda kalmasının önüne geçecek önlemler de mevcut değil.

5- Ortada bir ruhsat veya proje olmadığı için, gerçi çoğu örnekte tapu dahi verilmiyor ancak, olası tapu devrinde dahi ortaklığın giderilmesi, miras gibi durumlara yani hissedarların herhangi birinin olumsuz tasarrufuna karşı alınmış bir tedbir bulunmamakta.

6- İmar durumu, projesi ve ruhsat alım tarihi belli olmayan bir proje için inşaat başlangıç ve bitiş süreçleri net olarak belirtilmiş. Ancak sözleşme detayları incelendiğinde, zaten elde bir tapu olmadığı için olası gecikmelerde bir yaptırım bulunmamakta. Bunun yanı sıra, hiçbir projeye başlanmamış olsa bile konut edinimi üzerinden hak iddia edilmesi, mevcut düzenlemeler bakımından imkansızdır.

7- Ayrıca birkaç çalışmada daha enteresan bir şey fark ettim; kura sistemi var. Kaçıncı kat, hangi cephe gibi şeyler yani özetle şerefiyelendirmeniz kura ile belirleniyor. Burada başta belirtilmeyen yüksek maliyetler oluşabilir, ancak en ilginç olan şerefiyesi düşük olan kişilerin herhangi bir ödeme almaması, bu ödemenin yüklenicinin tarafında kalması.

8- Kampanya çalışmaları yapılırken belirtilmeyen ancak sözleşme detaylarına inildiğinde açıkça görülen bir nokta var; sürece girdiğinizde çok yüksek inşaat maliyetleri ile karşılaşabilirsiniz. Çünkü proje belirsiz ve maliyet somut olarak size belirtilmemiş durumda. Hem maliyet belirsizliği, hem yüklenicinin tek oluşu, hem de çeşitli ekstra kar koyma garantilerinin sözleşme ile tüketiciden alınmış olması fazlasıyla karmaşık bir tablo oluşturuyor. 

9- Gördüğümüz gibi, aslında ortada bir proje, ruhsat, imar veya tapuya şerh edilmiş bir durum bulunmamakta ve bu durum, proje sürecinde doğacak birçok mağduriyetin kapısını aralayabilir. Diyelim ki bir mucize gerçekleşti ve bu tür mağduriyetler yaşanmadı; ancak arsa payı karşılığı inşaat süreci için konut sahibi olacak kişilere sunulan herhangi bir teknik şartname veya arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut değil. Bunlar olamaz çünkü sistem başından beri maliklerin tapu sahibi, arsa sahibi ve sürecin bir parçası olmadığını belirtmektedir. Eğer bu sürecin içinde değilseniz, ne yazık ki sizin de bir söz hakkınız bulunmamakta.

10- Söz konusu projelerin çoğunun site veya toplu konut formatında olduğu belirtiliyor. Ancak süreçte yönetim planlarına dair herhangi bir detay bulunmuyor. Bu durum, ortak alanların kullanımı, ortak giderler ve maliyetlerle ilgili herhangi bir bilgiye ulaşmanın imkansız olduğunu göstermekte.

11- Satış vaadi sözleşmesi esas alınarak başlatılan süreç, aslında kampanyanın ilk gününden itibaren tüm süreci imkansız hale getirmekte. Çünkü henüz arsa sahibi olmadığınız, yani arsasına malik olamadığınız bir yer için tasarrufta bulunmanız mümkün değil.

12-  Sözleşmede, hem devir/temlik yasağı konulmuş hem de devir durumunda sadece yetkili firmanın onayı ve alacağı kâr payı ile mümkün olabileceği belirtilmiş. Bu durum, sözleşmenin iyi niyet ve adil oluşunu temelden sarsmaktadır.

13- Taksitlerde olası ödeme sorunlarında (ki maliyet ve taksitler tamamen belirsizdir), yetkili firma hakkınızı satabiliyor ve bu satış sonucunda payınızdan bir oran alabiliyor.

Toparlayacak olursam, tapunun size geçmesi için başlangıçta bir ödeme yapmanız, şerefiyelendirmeye belirsiz bir fark ödemeniz, orantısız olsa dahi inşaat maliyetine katlanmanız, kurada size çıkan daireye razı olmanız ve projenin %90 ve üzeri tamamlanması gerekiyor.

Sonuç olarak, arsa satın alarak üzerine arsa payı kat karşılığı veya taahhütle bina yaptırmak, ya da bir garantörün desteğiyle küçük sermaye ile bunu gerçekleştirmek ekonomik açıdan tüketici için faydalı olabilir. Ancak yukarıda belirttiğim eksiklikler giderilmedikçe ve sürecin her adımı somut garantilere alınmadıkça, başarılı bir sonuç elde etmek imkansızdır.

Birikimleriniz ömürleriniz ve zamanınız demektir, lütfen dikkatli olun.