Site ve toplu yapılarda doğan bir çok mağduriyet ve uyuşmazlığın temeli bu düzenlemelerin doğru yapılmamış olması kaynaklıdır.
- Yönetim planı, kat mülkiyeti yasası esas alınarak ana taşınmazın yönetim biçimini, kullanım amacını ve kullanım düzenini belirleyen ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bir sözleşme niteliğine sahiptir.
- Ortak yerler için projeye aykırılık teşkil eden inşaat ve değişikliklere sözleşmede yer verilmemeli ayrıca da kapıcı dairesi, sığınak gibi mutlaka ortak yerlerin kullanım haklarının bir veya birkaç malike bırakılmasına müsade edilmemelidir. Böyle bir madde aykırılık teşkil eder
- Yönetim planı ayrıntılı olarak belli başlıklar altında düzenlenmeli (aşağıda bu madde başlıklarını ekleyeceğim) ve kat irtifakı sonrası mutlaka tapuya mutlaka şerh ettirilmelidir. Burada en sık yapılan hata sözleşme ile YÜKLENİCİYE yönetim planını kurma yetkisi verilmesidir.
- Yönetim planını hazırlama ve tapuya şerh ettirme gibi hususlara dair hususları arsa sahipleri kendi lehine düzenlemeli veya yüklenici için münhasıran olmamalıdır. Sözleşmede kesinlikle yönetim planının arsa sahipleri veya hukuki temsilcilerinin onayına sunulmalı maddesi olmalıdır.
- Yönetim planı için sözleşmede şu gibi detayların düzenlenmesi mağduriyetleri büyük ölçüde engelleyecektir. Ancak elbetteki projenin bazı özel durumuna göre de ek düzenlemelere yer vermek gerekebilmektedir. Yönetim Planınına ilişkin sözleşmede şunlara değinilmelidir;
- Yönetim planı gayrimenkulun sadece yönetim tarzını, kullanma amacını ve biçimini kapsar.
- Yönetim planı ancak sözleşmeye, imar durumuna, inşaat ruhsatına ve onaylı projeye aykırı değilse bağlayıcı olabilir.
- Yönetim planının düzenlenmesine bütün maliklerin kendi veya hukuki temsilcileri ile katılmaları gerekir. Ayrıca onayları da gerekmektedir.
- Yönetim planı ile bazı ortak alanların kullanımı arsa sahibine, yükleniciye veya bir/bir kaç bağımsız bölüm sahibine bırakılamaz.
- Yönetim planı mülkiyete ilişkin detayları içeremez.
- Mutlak ortak alanların bir/bir kaç malike özgülenmesine veya amacı dışında kullanılmasına dair yönetim planında düzenleme yapılamaz
- Yönetim planında yer alana ilgili yasalara aykırı maddeler geçersiz kabul edilecektir.
- Yönetim planı usulünce hazırlanıp, tapuya şerh edilecektir
HAZIRLANAN YÖNETİM PLANINDA AŞAĞIDAKİ BAŞLIKLARIN MUTLAKA AYRINTILI OLARAK DÜZENLENMİŞ OLMASI GEREKMEKTEDİR. BAŞLIKLARIN DETAYLARINA DAİR ZAMAN ZAMAN ÇALIŞMALARIMI PAYLAŞACAĞIM. İŞTE BAŞLIKLAR ;
- Yönetim Planının Konusu
- Yönetim Planının Amacı
- Yönetim Planının Kapsamı
- Planın Uygulama Önceliği
- Plana Dair Tanımlamalar ve Yorumlar
- Ortak Yerler ve Bağımsız Bölümlerin Özel Kullanımına Sunulmuş Sorumluluk Alanlarına Dair Detaylar
- Hak Sahiplerine Dair Detaylar
- Hak Sahibine Bağlı Kişiler
- Bağımsız Bölümlerin Kullanım Detayları
- Ortak Yerlerin Kullanım Detayları
- Hukuki Tasarrufların Detaylandırılması
- Öncelikli Satın Alım Engeli
- Ortaklığın Giderilmesinin İstenememesi
- Yönetime Katılım
- Borç ve Yükümlülüklere Dair Genel Kurallar
- Yükümlü ve Sorumlu Kişiler
- Ana Taşınmaza Dair Genel Borç ve Yükümlülükler
- Bağımsız Bölümlere Dair Borç ve Yükümlülükler
- Kullanma, Hukuki İşlemler ve Tasarrufların Kısıtlanması
- Arızaların Giderilme İzinleri
- Ortak Yerlere Dair Borç ve Yükümlülükler
- Sözleşmenin Hükmü ve Doğal Sorumluluk
- Yönetim İşleri Kaynaklı Görev ve Sorumluluklar
- Ortak Giderler ve Yükümlülüklere Katılma Oranı
- Önlem ve Yaptırımlar
- Güvencelere Dair Detaylar
- Ana Taşınmaz Kat Malikleri Kurulu
- Kurula Katılım Hakkı ve Temsil
- Toplantı Zamanı
- Toplantı Karar ve Yeter Sayısı
- Toplantı Davet Usulü
- Toplantının Yönetim Düzenlemesi
- Kurulun Kararlarına Dair Detaylar
- Yönetim Kurulu Seçim ve Görev Süreleri
- Yönetim Kurulunun Hak ve Sorumlulukları
- Yönetim Kurulunun Görev ve Yetkileri
- Denetleme Kuruluna Dair Detaylar
- Sona Erme, Yenileme ve Onarıma Dair Detaylar
- Diğer Detaylar
- Geçici Yönetim * (Önemli)
- Geçici Yönetim Kurulu Hak ve Yetkileri
- Geçici Yönetime Dair Diğer Detaylar
- Toplu Yapı Yönetim Şemasının Belirlenmesi
- Yönetim Planı Yürürlüğüne Dair Detaylar
YORUM;
Ülkemizde son yıllardaki kentsel dönüşüm projeleri ve toplu yapılaşmanın artışı ile beraber yönetim planı çok daha önemli hale gelmiş ve buradaki bilgisizlikler ciddi mağduriyetler doğurmuştur. Uygulamada en sık karşılaşılan ve acil hukuki düzenleme isteyen durum geçici yönetim planını yetkisin ağırlıklı sözleşme ile yükleniciye verilmesi veya kurulum itibariyle arsa payı kat karşılığı yerler için müteahhit firmada olmasıdır. Buradaki “ geçici” olarak belirtilen yönetim planındaki detayları değiştirmek bazen yıllar süren mağduriyetler ve davalara konu olabilmektedir. Dolayısıyla hem KKİS yaparken ayrıntılı düzenlenmeli, hem de bir taşınmaz satın alındığında mutlaka yönetim planıma dikkat edilmelidir. Yönetim planı ilgili taşınmaz,ortak alan ve tüm ilişkiler bakımından hayati önem taşımaktadır.