Site ve toplu yapılarda doğan bir çok mağduriyet ve uyuşmazlığın temeli bu düzenlemelerin doğru yapılmamış olması kaynaklıdır.

  • Yönetim planı, kat mülkiyeti yasası esas alınarak ana taşınmazın yönetim biçimini, kullanım amacını ve kullanım düzenini belirleyen ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bir sözleşme niteliğine sahiptir. 
  • Ortak yerler için projeye aykırılık teşkil eden inşaat ve değişikliklere sözleşmede yer verilmemeli ayrıca da kapıcı dairesi, sığınak gibi mutlaka ortak yerlerin kullanım haklarının bir veya birkaç malike bırakılmasına müsade edilmemelidir. Böyle bir madde aykırılık teşkil eder
  • Yönetim planı ayrıntılı olarak belli başlıklar altında düzenlenmeli (aşağıda bu madde başlıklarını ekleyeceğim) ve kat irtifakı sonrası mutlaka tapuya mutlaka şerh ettirilmelidir.   Burada en sık yapılan hata sözleşme ile YÜKLENİCİYE yönetim planını kurma yetkisi verilmesidir.
  • Yönetim planını hazırlama ve tapuya şerh ettirme gibi hususlara dair hususları arsa sahipleri kendi lehine düzenlemeli veya yüklenici için münhasıran olmamalıdır. Sözleşmede kesinlikle yönetim planının arsa sahipleri veya hukuki temsilcilerinin onayına sunulmalı maddesi olmalıdır.
  • Yönetim planı için sözleşmede şu gibi detayların düzenlenmesi mağduriyetleri büyük ölçüde engelleyecektir. Ancak elbetteki projenin bazı özel durumuna göre de ek düzenlemelere yer vermek gerekebilmektedir. Yönetim Planınına ilişkin sözleşmede şunlara değinilmelidir;
    • Yönetim planı gayrimenkulun sadece yönetim tarzını, kullanma amacını ve biçimini kapsar.
    • Yönetim planı ancak sözleşmeye, imar durumuna, inşaat ruhsatına ve onaylı projeye aykırı değilse bağlayıcı olabilir.
    • Yönetim planının düzenlenmesine bütün maliklerin kendi veya hukuki temsilcileri ile katılmaları gerekir. Ayrıca onayları da gerekmektedir.
    • Yönetim planı ile bazı ortak alanların kullanımı arsa sahibine, yükleniciye veya bir/bir kaç bağımsız bölüm sahibine bırakılamaz. 
    • Yönetim planı mülkiyete ilişkin detayları içeremez.
    • Mutlak ortak alanların bir/bir kaç malike özgülenmesine veya amacı dışında kullanılmasına dair yönetim planında düzenleme yapılamaz
    • Yönetim planında yer alana ilgili yasalara aykırı maddeler geçersiz kabul edilecektir.
    • Yönetim planı usulünce hazırlanıp, tapuya şerh edilecektir

HAZIRLANAN YÖNETİM PLANINDA AŞAĞIDAKİ BAŞLIKLARIN MUTLAKA AYRINTILI OLARAK DÜZENLENMİŞ OLMASI GEREKMEKTEDİR. BAŞLIKLARIN DETAYLARINA DAİR ZAMAN ZAMAN ÇALIŞMALARIMI PAYLAŞACAĞIM. İŞTE BAŞLIKLAR ;

  1. Yönetim Planının Konusu
  2. Yönetim Planının Amacı
  3. Yönetim Planının Kapsamı
  4. Planın Uygulama Önceliği
  5. Plana Dair Tanımlamalar ve Yorumlar
  6. Ortak Yerler ve Bağımsız Bölümlerin Özel Kullanımına Sunulmuş Sorumluluk Alanlarına Dair Detaylar
  7. Hak Sahiplerine Dair Detaylar
  8. Hak Sahibine Bağlı Kişiler
  9. Bağımsız Bölümlerin Kullanım Detayları
  10. Ortak Yerlerin Kullanım Detayları
  11. Hukuki Tasarrufların Detaylandırılması
  12. Öncelikli Satın Alım Engeli
  13. Ortaklığın Giderilmesinin İstenememesi
  14. Yönetime Katılım
  15. Borç ve Yükümlülüklere Dair Genel Kurallar
  16. Yükümlü ve Sorumlu Kişiler
  17. Ana Taşınmaza Dair Genel Borç ve Yükümlülükler
  18. Bağımsız Bölümlere Dair Borç ve Yükümlülükler
  19. Kullanma, Hukuki İşlemler ve Tasarrufların Kısıtlanması
  20. Arızaların Giderilme İzinleri
  21. Ortak Yerlere Dair Borç ve Yükümlülükler
  22. Sözleşmenin Hükmü ve Doğal Sorumluluk
  23. Yönetim İşleri Kaynaklı Görev ve Sorumluluklar
  24. Ortak Giderler ve Yükümlülüklere Katılma Oranı
  25. Önlem ve Yaptırımlar
  26. Güvencelere Dair Detaylar
  27. Ana Taşınmaz Kat Malikleri Kurulu
  28. Kurula Katılım Hakkı ve Temsil
  29. Toplantı Zamanı
  30. Toplantı Karar ve Yeter Sayısı
  31. Toplantı Davet Usulü
  32. Toplantının Yönetim Düzenlemesi
  33. Kurulun Kararlarına Dair Detaylar
  34. Yönetim Kurulu Seçim ve Görev Süreleri
  35. Yönetim Kurulunun Hak ve Sorumlulukları
  36. Yönetim Kurulunun Görev ve Yetkileri
  37. Denetleme Kuruluna Dair Detaylar
  38. Sona Erme, Yenileme ve Onarıma Dair Detaylar
  39. Diğer Detaylar
  40. Geçici Yönetim * (Önemli)
  41. Geçici Yönetim Kurulu Hak ve Yetkileri
  42. Geçici Yönetime Dair Diğer Detaylar
  43. Toplu Yapı Yönetim Şemasının Belirlenmesi
  44. Yönetim Planı Yürürlüğüne Dair Detaylar

YORUM;
Ülkemizde son yıllardaki kentsel dönüşüm projeleri ve toplu yapılaşmanın artışı ile beraber yönetim planı çok daha önemli hale gelmiş ve buradaki bilgisizlikler ciddi mağduriyetler doğurmuştur. Uygulamada en sık karşılaşılan ve acil hukuki düzenleme isteyen durum geçici yönetim planını yetkisin ağırlıklı sözleşme ile yükleniciye verilmesi veya kurulum itibariyle arsa payı kat karşılığı yerler için müteahhit firmada olmasıdır. Buradaki “ geçici” olarak belirtilen yönetim planındaki detayları değiştirmek bazen yıllar süren mağduriyetler ve davalara konu olabilmektedir. Dolayısıyla hem KKİS yaparken ayrıntılı düzenlenmeli, hem de bir taşınmaz satın alındığında mutlaka yönetim planıma dikkat edilmelidir. Yönetim planı ilgili taşınmaz,ortak alan ve tüm ilişkiler bakımından hayati önem taşımaktadır.